Σε ρυθμούς εκποιήσεων και δημοπρασιών η κτηματαγορά

Αρχή με 400 ακίνητα, αλλά και ανησυχία ότι θα επηρεαστούν αρνητικά οι τιμές στην αγορά

Του Κωνσταντίνου Ζαχαρίου

Σε ρυθμούς εκποιήσεων και δημοπρασιών κινείται η κτηματαγορά, με την πρώτη φουρνιά να περιλαμβάνει εμπορικά ακίνητα, εξοχικά, οικόπεδα, χωράφια και άλλες αναπτύξεις εκτός της κύριας κατοικίας.

Τα πιστωτικά ιδρύματα έχουν καταχωρίσει ήδη τις πρώτες υποθέσεις δημοπρασιών, οι οποίες είναι ορισμένες για τον ερχόμενο μήνα. Επί του παρόντος οι περισσότεροι πλειστηριασμοί αφορούν παλαιές υποθέσεις, οι οποίες έχουν τελεσιδικήσει στο δικαστήριο, αλλά και ακίνητα τα οποία περιήλθαν στην κατοχή των πιστωτικών ιδρυμάτων μέσα από συμφωνίες αναδιάρθρωσης με πελάτες, οι οποίοι είχαν μη εξυπηρετούμενα δάνεια.

Οι πλειστηριασμοί, οι οποίοι αναμένεται να ενταθούν το επόμενο διάστημα, θα γίνουν μέσα από δύο διαδικασίες. Η πρώτη αφορά τα ακίνητα τα οποία περιέρχονται στην κυριότητα των πιστωτικών ιδρυμάτων, μέσω της νομοθεσίας για τις εκποιήσεις. Για το σκοπό αυτό έχουν καθοριστεί πέντε χώροι δημοπρασίας ακινήτων, ένας σε κάθε επαρχεία. Στη Λευκωσία οι δημοπρασίες θα γίνονται στις δύο αίθουσες του Σταδίου ΓΣΠ, στη Λεμεσό στην αίθουσα Πολιτιστικού Κέντρου ΓΣΟ, στη Λάρνακα σε ισόγειο κατάστημα στην οδό Ζακύνθου, στην Πάφο σε κατάστημα στην Εμπα και στην Αμμόχωστο σε ισόγειο κατάστημα στην οδό Αγίου Ορους.

Η δεύτερη διαδικασία πλειστηριασμών αφορά ακίνητα τα οποία περιήλθαν ή θα περιέλθουν στην κυριότητα των πιστωτικών ιδρυμάτων, μέσα από συμφωνίες αναδιάρθρωσης με πελάτες που έχουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Οι εν λόγω δημοπρασίες θα γίνουν εκτός των πιο πάνω κέντρων. Σε πολλές επαρχίες έχουν στηθεί ήδη ιδιωτικά κέντρα, ενώ έντονη κινητικότητα παρατηρείται και μέσω του διαδικτύου.

Επίσης μία σημαντική διαφορά είναι ότι στην περίπτωση που η δημοπρασία αφορά ακίνητο, το οποίο περιήλθε στην κυριότητα του πιστωτικού ιδρύματος μέσω της νομοθεσίας για τις εκποιήσεις, το πιστωτικό ίδρυμα είναι υποχρεωμένο με βάση τη νομοθεσία να δημοσιοποιήσει στον Τύπο τη μέρα και την ώρα της δημοπρασίας. Αντίθετα, στην περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται στην κατοχή του πιστωτικού ιδρύματος ή περιήλθε στην κυριότητά του μέσω συμφωνίας αναδιάρθρωσης, το πιστωτικό ίδρυμα δεν είναι υποχρεωμένο να προβεί σε δημοσίευση στον Τύπο. Ομως εξήγησε στην εφημερίδα μας πηγή από το χώρο των τραπεζών, στη δεύτερη περίπτωση, αν και δεν είναι υποχρεωμένο από το νόμο, «το πιστωτικό ίδρυμα πιθανόν να καταχωρίσει δημοσίευση στον Τύπου, ώστε να υπάρξει μεγαλύτερο ενδιαφέρον. Αλλά αυτό αφορά το ίδιο το πιστωτικό ίδρυμα και όχι λόγω νομοθεσίας».

Για τις υποθέσεις οι οποίες αφορούν δημοπρασία μέσα από το νόμο των εκποιήσεων, η ίδια πηγή ανέφερε ότι ο χρόνος που απαιτείται για ολοκλήρωση της υπόθεσης είναι περίπου δύο χρόνια. Αντίθετα, για τις υποθέσεις που αφορούν ακίνητα τα οποία βρίσκονται υπό την κυριότητα των πιστωτικών ιδρυμάτων, ο χρόνος που θα γίνει η δημοπρασία επαφίεται στο ίδιο το πιστωτικό ίδρυμα.

Αρχή με 400 ακίνητα

Σύμφωνα με στοιχεία τα οποία κατέθεσε στη Βουλή η Κεντρική Τράπεζα, τα πιστωτικά ιδρύματα έχουν ενεργοποιήσει τις διαδικασίες μέσω του νόμου για τις εκποιήσεις, για συνολικά 396 ακίνητα. Οι διαδικασίες έχουν ενεργοποιηθεί από το δεύτερο εξάμηνο του 2015 και ως εκ τούτου εντός των επόμενων μηνών αναμένεται να γίνουν και οι πρώτες δημοπρασίες. Μεταξύ των 396 ακινήτων περιλαμβάνονται 31 κατοικίες και διαμερίσματα (έτοιμα ή υπό ανέγερση-όχι πρώτη κατοικία), 43 εμπορικά ακίνητα (έτοιμα ή υπό ανέγερση), 53 οικόπεδα, 263 αγροτεμάχια και άλλα χωράφια, 4 ξενοδοχεία και 2 άλλες αναπτύξεις. Η αγοραία αξία των 396 ακινήτων ανέρχεται συνολικά στα 88,846 εκ. ευρώ.

Οσον αφορά τις δημοπρασίες ακινήτων, τα οποία είτε βρίσκονται στην κατοχή των πιστωτικών ιδρυμάτων είτε περιέρχονται στην κυριότητά τους μέσα από συμφωνίες αναδιάρθρωσης, δεν υπάρχουν ακριβή στοιχεία. Ωστόσο υπάρχει έντονη κινητικότητα στην αγορά, γεγονός το οποίο αποτυπώνεται και στα στοιχεία του Κτηματολογίου. Το πρώτο τετράμηνο του 2016 πραγματοποιήθηκαν 3,607 υποθέσεις μεταβιβάσεων, σε σύγκριση με 2,521 την αντίστοιχη περσινή περίοδο. Επίσης, ο αριθμός των τεμαχίων τα οποία μεταβιβάστηκαν ανήλθε στα 4,331 το πρώτο τετράμηνο, σε σύγκριση με 2,777 την αντίστοιχη περσινή περίοδο.

Ανησυχία για τις τιμές

Εν τω μεταξύ στην κτηματαγορά επικρατεί ανησυχία και σε σχέση με τις επιπτώσεις που θα έχουν οι εκποιήσεις και οι δημοπρασίες, πάνω στις τιμές των ακινήτων. Επί του παρόντος σχεδόν όλοι οι εμπλεκόμενοι δηλώνουν ότι οι εκποιήσεις και οι πλειστηριασμοί θα κινηθούν με ρυθμούς, ώστε να μην υπάρξει μείωση των τιμών στην ευρύτερη αγορά, αλλά αυτό θα εξαρτηθεί και από την πορεία των γεγονότων.

Σύμφωνα με στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας ο Γενικός Δείκτης Τιμών Κατοικιών ανήλθε στις 74,2 μονάδες το τέταρτο τρίμηνο του 2015 επιστρέφοντας πίσω στα επίπεδα του 2006.

Σε σχέση με το 2008 (105,7 μονάδες) οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν κατά 30% περίπου. Η μεγαλύτερη πτώση ήταν στην Αμμόχωστο όπου οι τιμές μειώθηκαν κατά 33,5%, ενώ ακολούθησαν η Λάρνακα με μείωση 33,4%, η Λευκωσία με μείωση 28,3%, η Λεμεσός με μείωση 26,1% και η Πάφος με μείωση 25,1%.

Ο Δείκτης Τιμών για τις οικίες ανήλθε στις 75,6 μονάδες το τέταρτο τρίμηνο του 2015, σε σχέση με 106,1 το 2008 καταγράφοντας πτώση της τάξης του 28,7%, ενώ ο Δείκτης Τιμών για τα διαμερίσματα ανήλθε στις 70,4 μονάδες το τέταρτο τρίμηνο του 2015, σε σύγκριση με 104,8 το 2008, καταγράφοντας πτώση της τάξη του 32,8%.

Εκποιήσεις ακινήτων με βάση τη νέα νομοθεσία

Η νομοθεσία την οποία ψήφισε η Βουλή για τις εκποιήσεις (Νόμος 142 142(1) του 2014) αποτελεί τροποποίηση του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965, ο οποίος προέβλεπε την πώληση υποθηκευμένων ακινήτων δια δημοσίου πλειστηριασμού από το Κτηματολόγιο.

Η διαδικασία του ιδιωτικού πλειστηριασμού που εισάγει η νέα νομοθεσία είναι σε συντομία η ακόλουθη:

• α) Θα πρέπει να υπάρχει υπερημερία (καθυστερήσεις πληρωμών) 120 ημερών από την έναρξη εφαρμογής της νομοθεσίας ή για νέα δάνεια 120 ημέρες αφότου το δάνειο καταστεί πληρωτέο.
• β) H τράπεζα θα στέλλει γραπτή ειδοποίηση 30 ημερών καλώντας τον χρεώστη να πληρώσει το δάνειο αυτού.
• γ) Σε περίπτωση μη συμμόρφωσης με την ειδοποίηση των 30 ημερών τότε η τράπεζα θα δικαιούται να επιδώσει στον χρεώστη δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση ενημερώνοντας αυτόν ότι το ακίνητο θα πωληθεί με πλειστηριασμό σε χρονική περίοδο όχι μικρότερη των 30 ημερών καθορίζοντας ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου.
• δ) Ακολουθεί η διαδικασία εκτιμήσεων του ακινήτου για να εξευρεθεί η αγοραία αξία του ακινήτου. Το ακίνητο μπορεί να πωληθεί μόνο σε πλειστηριασμό μόνο στην επιφυλαττόμενη τιμή που είναι το 80% της αγοραίας αξίας του ακινήτου.
• ε) Σε περίπτωση αποτυχίας πώλησης δια πλειστηριασμού, το ακίνητο μπορεί να πωληθεί από την τράπεζα στην υψηλότερη προσφορά που θα εξασφαλίσει από διαδικασία ιδιωτικής πώλησης.
• στ) Σε περίπτωση μη πώλησης του ακινήτου σε χρονική περίοδο 1 έτους από την ημερομηνία του πρώτου πλειστηριασμού, η τράπεζα δικαιούται να αγοράσει το ακίνητο στην αγοραία αξία του (με βάση νέα εκτίμηση) είτε να πωλήσει το ακίνητο στο 50% της εκτιμημένης αξίας αυτού.
• ζ) Με την ολοκλήρωση του πλειστηριασμού ή της πώλησης το ακίνητο μετεγγράφεται επ’ ονόματι του νέου ιδιοκτήτη με ένορκη δήλωση της τράπεζας ή του δημοπράτη.