Μελετάται αυστηρότερο νομοθετικό πλαίσιο για αναπτύξεις

Συνολικά 2 εκατ. αντικείμενα ακίνητης ιδιοκτησίας περιλαμβάνονται στη νέα γενική εκτίμηση αξιών ακινήτων, τα αποτελέσματα της οποίας θα ανακοινωθούν εντός των επόμενων εβδομάδων. Πτωχεύσεις και αναγκαστικές πωλήσεις πολλαπλασίασαν την εργασία, δηλώνει ο διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, Ανδρέας Σωκράτους, στην «Κυριακάτικη Χαραυγή», υποδεικνύοντας την ανάγκη νομοθετικών αλλαγών.

Συνέντευξη στην Αντωνία Λαμπράκη

  • Στόχος του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας είναι όπως σύντομα το Σύστημα Πληροφοριών Γης, δηλαδή η ηλεκτρονική βάση δεδομένων μας, περιλάβει τα στοιχεία όλων των ακινήτων, που αριθμούν περίπου σε 2 εκατ. αντικείμενα
  • Τα αποτελέσματα της νέας εκτίμησης θα βοηθήσουν στον υπολογισμό των μεταβιβαστικών τελών, με τρόπο μάλιστα που αυτά τα τέλη να γνωρίζουν εκ των προτέρων οι ιδιοκτήτες, ώστε να μην επηρεάζουν τις τιμές των αγοραπωλησιών και τις αξίες που δηλώνονται

Ποια η σημασία επικαιροποίησης της αξίας ακίνητης ιδιοκτησίας;

Ως γνωστό, στην Κύπρο διενεργήθηκε γενική εκτίμηση του συνόλου της ακίνητης ιδιοκτησίας, δομημένο περιβάλλον και γη, το 1980, έκτοτε μεσολάβησαν 33 χρόνια ως την επόμενη, που έγινε το 2013.

Τώρα είναι σε εξέλιξη η διαδικασία νέας γενικής εκτίμησης ακίνητης ιδιοκτησίας σε τιμές 1.1.2018 και σύμφωνα με την πρόσφατη τροποποίηση της σχετικής νομοθεσίας αυτή θα επαναλαμβάνεται ανά τριετία. Δηλαδή η επόμενη θα είναι σε τιμές 1.1.2021. Τα αποτελέσματα της νέας γενικής εκτίμησης προγραμματίζουμε να τα ανακοινώσουμε αρχές του καλοκαιριού.

Στόχος του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας είναι όπως σύντομα το Σύστημα Πληροφοριών Γης, δηλαδή η ηλεκτρονική βάση δεδομένων μας, περιλάβει τα στοιχεία όλων των ακινήτων, που αριθμούν περίπου σε 2 εκατ. αντικείμενα. Απαραίτητη προϋπόθεση είναι το Σύστημα Πληροφοριών να τροφοδοτείται άμεσα με τα στοιχεία αδειών και εγκρίσεων από τις αρμόδιες Αρχές, εννοώ τους δήμους και τις Επαρχιακές Διοικήσεις. Η πραγματικότητα είναι ότι αυτές οι Αρχές δεν ενημερώνουν το σύστημα του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, με αποτέλεσμα να υπάρχουν δυσκολίες στην εισαγωγή των σχετικών δεδομένων. Προκειμένου να ξεπεραστεί αυτή η δυσκολία, έχουμε αναπτύξει εσωτερικό μηχανισμό συλλογής δεδομένων ανάπτυξης και ευελπιστούμε ότι μέχρι την ολοκλήρωση της επικαιροποίησης θα είμαστε σε θέση να έχουμε στοιχεία για όλα τα ακίνητα παγκύπρια.

Επί τούτου, πρέπει να αναφέρω ότι το Τμήμα μας έχει αναπτύξει, εδώ και τρία χρόνια, στη διαδικτυακή πύλη του DLS portal, σχετική εφαρμογή και έχουμε ενημερώσει τις αρμόδιες Αρχές υποδεικνύοντας τη σημασία της τροφοδότησης με στοιχεία. Μολονότι δήμοι και επαρχιακές διοικήσεις είδαν θετικά αυτή την προσπάθειά μας, εντούτοις δεν ανταποκρίνονται στον αναμενόμενο βαθμό.

Η επικαιροποίηση της αξίας ακίνητης περιουσίας πώς θα επηρεάσει τους ιδιοκτήτες;

Πρέπει να ξεκαθαρίσω, για να μη δημιουργηθούν λανθασμένες εντυπώσεις ανάμεσα στους ιδιοκτήτες, ότι τα αποτελέσματα μιας γενικής εκτίμησης της ακίνητης περιουσίας δεν είναι αγοραίες αξίες των ακινήτων. Πρόκειται για αξίες όσο γίνεται πλησιέστερες της αγοραίας αξίας, οι οποίες χρησιμοποιούνται κυρίως, για τον υπολογισμό φορολογιών και τελών που επιβάλλονται από τις Αρχές Τοπικής Αυτοδιοίκησης και τα Συμβούλια Αποχετεύσεως, με βάση την κατοχή, την ανάπτυξη και την αποξένωση, δηλαδή πώληση ή ενοικίαση ενός ακινήτου. Ως γνωστό, από το 2017, μετά την κατάργηση του κρατικού φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας, οι ιδιοκτήτες ακίνητης περιουσίας επιβαρύνονται μόνο αυτά τα τέλη.

Τα αποτελέσματα της νέας εκτίμησης θα μας βοηθήσουν στον υπολογισμό των μεταβιβαστικών τελών, πιθανόν τέλους, πολεοδομικής αναβάθμισης, με τρόπο μάλιστα που αυτά τα τέλη να τα γνωρίζουν εκ των προτέρων οι ιδιοκτήτες, ώστε να μην επηρεάζουν τις τιμές των αγοραπωλησιών και τις αξίες που δηλώνονται.

Ο κόσμος πρέπει να έχει ξεκάθαρα στην αντίληψή του ότι αγοραία αξία είναι η τιμή ενός ακινήτου στην ελεύθερη αγορά, δηλαδή όταν πωλείται και αγοράζεται από πωλητή και αγοραστή, οι οποίοι ενεργούν εκούσια, χωρίς τη μεσολάβηση παραγόντων που να την καθιστούν υποχρεωτική ή και δέσμια. Για παράδειγμα, οι περιπτώσεις αγοραπωλησίας που διενεργούνται κυρίως από τράπεζες, όταν ένα ακίνητο είναι υποθηκευμένο, δεν λογίζονται ελεύθερης αγοράς.

Ένα ακόμη σημαντικό στοιχείο που πρέπει να γνωρίζει το κοινό, για να μην υπάρχουν παρερμηνείες, είναι ότι τα αποτελέσματα της γενικής εκτίμησης δεν καθορίζουν την αγορά ακινήτων. Αντίθετα, η προσπάθειά μας είναι να καταγράψουμε την αγορά. Τις αξίες των ακινήτων τις καθορίζει η αγορά.

Ακόμη ένα ουσιαστικό ζήτημα που πρέπει να γνωρίζει το κοινό είναι ότι για να υπολογιστεί η αξία γενικής εκτίμησης ενός ακινήτου, αυτό πρέπει να είναι καταχωρισμένο στο Σύστημα Πληροφοριών του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Οι οικοδομές καταχωρίζονται στο πλαίσιο της αδειοδότησης, έγκρισης διαχωρισμού και έκδοσης τίτλων.

Το οποίο υφιστάμενο σύστημα αδειοδότησης, έγκρισης διαχωρισμού και έκδοσης τίτλων αστόχησε σε μεγάλο βαθμό τις τελευταίες δεκαετίες, με αποτέλεσμα πολλά κτίσματα να μην καταχωρίζονται στο σύστημά μας.

Το πρόβλημα με τους εγκλωβισμένους αγοραστές ακριβώς αποτυπώνει την αστοχία του συστήματος. Για αυτό δεν αποφεύχθηκαν περιπτώσεις ανέγερσης οικοδομών χωρίς τα προαπαιτούμενα -άδειες οικοδομής, πιστοποιητικά έγκρισης- και κατά συνέπεια δεν ήταν δυνατή η έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας.

Λαμβάνονται μέτρα ώστε τα λάθη και οι αστοχίες να μην επαναληφθούν;

Γίνονται σοβαρές προσπάθειες στην κατεύθυνση της αναθεώρησης ως προς το αυστηρότερο του πλαισίου αδειοδότησης αναπτύξεων, έγκρισης και έκδοσης τίτλων αναπτύξεων. Το Κτηματολόγιο σε συνεργασία με τα συναρμόδια τμήματα του Υπουργείου Εσωτερικών μελετά νέες νομοθεσίες που θα κατατεθούν ενώπιον της Βουλής. Προσωπικά πιστεύω ότι έχουμε μάθει από τα λάθη του παρελθόντος και σίγουρα δεν πρέπει να τα επαναλάβουμε. Θα ήταν μεγαλύτερο λάθος…

Πόσοι ιδιοκτήτες επωφελήθηκαν από τη νομοθεσία για προστασία των εγκλωβισμένων αγοραστών;

Ως γνωστό, η νομοθεσία καλύπτει εκείνους τους αγοραστές οι οποίοι κατέθεσαν πωλητήριο μέχρι τον Δεκέμβριο του 2014 και έχουν εξοφλήσει το τίμημα πώλησης και άλλες συμβατικές τους υποχρεώσεις.

Ενώπιον του Τμήματος Κτηματολογίου έχουν κατατεθεί 17.000 αιτήσεις από εγκλωβισμένους αγοραστές, εκ των οποίων για τις 9.000 εκδόθηκαν τίτλοι ιδιοκτησίας και για τις υπόλοιπες 8.000 αναμένεται πρώτα η έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας και μετά θα δρομολογηθεί η διαδικασία αναγκαστικής μεταβίβασης στον αγοραστή. Από τις 9.000 περιπτώσεις που υπάρχουν τίτλοι ιδιοκτησίας έχουν ολοκληρωθεί οι 6.000 και οι υπόλοιπες 3.000 είναι σε διαδικασία ολοκλήρωσης.

Οι 8.000 αιτήσεις που δεν έχουν τίτλους συμπεριλαμβάνονται στο σύνολο των 23.000 περιπτώσεων για τις οποίες κατατέθηκαν πωλητήρια στο Κτηματολόγιο, αλλά δεν έχουν εκδοθεί τίτλοι ιδιοκτησίας. Οι 23.000 περιπτώσεις είναι το υπόλοιπο που απομένει για έκδοση τίτλων επί συνόλου περίπου 65.000 αγοραστών, τόσοι περίπου αριθμούσαν το 2013.

Το Κτηματολόγιο διεκπεραίωσε μεγάλο όγκο δουλειάς και συνεχίζει να εφαρμόζει τη νομοθεσία για προστασία των εγκλωβισμένων αγοραστών, παρά το γεγονός ότι σε αρκετές αποφάσεις επαρχιακών δικαστηρίων πρόνοιές της κρίθηκαν αντισυνταγματικές. Βεβαίως, οι αποφάσεις αυτές έχουν εφεσιβληθεί και αναμένουμε την τοποθέτηση του Ανωτάτου Δικαστηρίου.

Θα πρέπει να αναφέρω ότι μετά από αυτή την εξέλιξη, τα κοινοβουλευτικά κόμματα έχουν καταθέσει πρόταση νόμου στη Βουλή για τροποποίηση της νομοθεσίας και διαφοροποίηση προνοιών που ενδεχομένως αντίκεινται προς το Σύνταγμα.

Τι μέτρα λαμβάνετε για είσπραξη καθυστερημένων εσόδων πολλών εκατ. ευρώ από μισθώσεις κρατικής γης σε ιδιώτες και Αρχές Τοπικής Αυτοδιοίκησης;

Πρόκειται για ένα μεγάλο πρόβλημα που εδώ και χρόνια απασχολεί το Τμήμα Κτηματολογίου. Κάναμε προσπάθειες είσπραξης που δεν έχουν αποφέρει τα αναμενόμενα. Πρόκειται για δύσκολο ζήτημα που αφορά μεγάλο αριθμό συμβάσεων με διάφορα μικρομεγάλα ποσά. Πολλές περιπτώσεις οδηγούνται στη Νομική Υπηρεσία και ακολουθείται η νομική οδός.

Υπάρχει κίνδυνος απώλειας αυτών των εσόδων;

Το Κτηματολόγιο τελεί εν αναμονή της απόφασης του Ανωτάτου Δικαστηρίου.

Ο όγκος εργασίας έχει υπερπολλαπλασιαστεί

Συχνά οι πολίτες επικρίνουν το Κτηματολόγιο για καθυστερήσεις στην εξέταση υποθέσεών τους. Μελετάτε μέτρα επίσπευσης;

Το πρόβλημα του συσσωρευμένου όγκου εργασίας είναι διαχρονικό και συνυφασμένο με τη μη αποτελεσματική διαχείρισή του σε βάθος δεκαετιών. Επιπρόσθετα, η δραστική μείωση του προσωπικού τα τελευταία 6-7 χρόνια, με την εκδήλωση της κρίσης, όταν αποχώρησε μεγάλος αριθμός εργαζομένων, επιβάρυνε την κατάσταση.

Πρέπει, όμως, να αναφέρω ότι τα τελευταία χρόνια, ως αποτέλεσμα της κρίσης, καταγράφεται δραστική αύξηση της νεοεισερχόμενης εργασίας. Οι λειτουργοί του Κτηματολογίου καλούμαστε να χειριστούμε πρωτόγνωρα ζητήματα, όπως περιπτώσεις μαζικής αναγκαστικής έκδοσης τίτλων ιδιοκτησίας, μαζικής αναγκαστικής μεταβίβασης τίτλων ιδιοκτησίας, πτωχεύσεις και πωλήσεις που διενεργούν οι τράπεζες, αντιμετώπιση μη εξυπηρετούμενων δανείων κ.λπ.

Ο όγκος εργασίας έχει υπερπολλαπλασιαστεί. Πιστεύω είναι κατάλληλος ο χρόνος να προχωρήσουμε σε αναθεώρηση νομοθεσιών που διέπουν τη λειτουργία του Κτηματολογίου και παραμένουν σε αχρησία, που πλέον δεν ανταποκρίνονται στις υφιστάμενες κοινωνικοοικονομικές συνθήκες και αναπτυξιακά δεδομένα. Τα μέτρα που έλαβε το Κτηματολόγιο τα τελευταία χρόνια, εννοώ την απλοποίηση διαδικασιών και την εισαγωγή σύγχρονης υποδομής, δεν είναι αρκετά για διαχείριση τέτοιων σύνθετων και πολύπλοκων υποθέσεων που τίθενται ενώπιόν μας.