«Απεγκλωβισμός» με πολλές προϋποθέσεις



 

 Γράφει Νεόφυτος Νεοφύτου

Η συζήτηση του νομοσχεδίου για «απεγκλωβισμό» των αγοραστών ακινήτων ξεκινά αύριο Δευτέρα ενώπιον κοινής συνεδρίας των Κοινοβουλευτικών Επιτροπών Εσωτερικών και Οικονομικών, το οποίο επιδιώκει να δώσει λύσεις για τις δεκάδες περιπτώσεις των οποίων δεν είναι δυνατή η μεταβίβαση ακινήτων στους νόμιμους αγοραστές λόγω της ύπαρξης υποθηκών ή άλλων εμπράγματων βαρών και απαγορεύσεων που το βαρύνουν.

Δεν υπήρξε η αναγκαία διαβούλευση με όλους τους εμπλεκόμενους φορείς κατά την διάρκεια διαμόρφωσης του νομοσχεδίου, ενώ φαίνεται μέσα από τις πρόνοιες ότι η προστασία που παρέχεται να είναι με πολλές προϋποθέσεις. Υπάρχουν πρόνοιες βάσει των οποίων το κόστος του «απεγκλωβισμένου» καλείται να το πληρώσει ο αγοραστής και όχι οι ντιβέλοπερς. Με το νομοσχέδιο διευκολύνονται επίσης οι τράπεζες, οι οποίες σε πλείστες περιπτώσεις ευθύνονται σε πολύ μεγάλο βαθμό για τα προβλήματα, παραχωρώντας ανεξέλεγκτα δάνεια σε ντιβέλοπερς χωρίς επαρκείς εξασφαλίσεις, με αποτέλεσμα σήμερα να είναι μη εξυπηρετούμενα.

Συνεπώς, αναμένεται κατά τη συζήτηση του νομοσχεδίου να κληθούν όλοι οι εμπλεκόμενοι φορείς και αναμένεται να υπάρξουν πολλές συζητήσεις και τροποποιήσεις για τη τελική διαμόρφωση του νομοσχεδίου.

Σύμφωνα με το νομοσχέδιο, το οποίο κατατέθηκε επίσημα στη Βουλή την περασμένη Πέμπτη, εισάγεται διαδικασία «απεγκλωβισμού» των ακινήτων και της μεταβίβασης τους στους νόμιμους αγοραστές. Με την προτεινόμενη τροποποίηση, δίνεται η διακριτική εξουσία στο Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας υπό προϋποθέσεις, να προχωρεί σε απαλλαγή ή ακύρωση υποθήκης ή και εμπράγματου βάρους που βαρύνουν το ακίνητο ή μέρος αυτού, με σκοπό τη μεταβίβαση του ακινήτου επʼ ονόματι του αγοραστή, νοουμένου ότι έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης, ή το υπόλοιπο κατατεθεί σε ειδικό προσωρινό λογαριασμό. Δικαίωμα υποβολής τέτοιου αιτήματος θα έχουν ο αγοραστής, ο πωλητής, ο δανειστής ή ο ενυπόθηκος δανειστής, ενώ θα είναι δυνατή και η αυτεπάγγελτη εξέταση τέτοιων περιπτώσεων από το Διευθυντή του Κτηματολογίου. Σε περίπτωση που ο πωλητής δεν κατέχει ακίνητη ιδιοκτησία στην οποία ο Διευθυντής του Κτηματολογίου να μπορεί να μεταφέρει το εμπράγματο βάρος, τέτοια μεταφορά θα υλοποιείται επί της ακίνητης ιδιοκτησίας νομικών ή φυσικών προσώπων που είχαν εγγυηθεί τις υποχρεώσεις του πωλητή, σε σχέση με την υπό απεγκλωβισμό ακίνητης ιδιοκτησίας.

 Δικαίωμα αίτησης για μεταβίβαση-Δικαίωμα αίτησης για μεταβίβαση του ακινήτου που είναι εγκλωβισμένο μπορούν να καταθέσουν:

  • – Ο αγοραστής, ο οποίος κατέθεσε στο Κτηματολόγιο, σύμβαση πώλησης
  • – O πωλητής, ο οποίος κατέθεσε στο Κτηματολόγιο, σύμβαση πώλησης
  • – Eνυπόθηκος δανειστής, ο οποίος βρίσκεται στη σύμβαση υποθήκης
  • – O δανειστής δυνάμει σύμβασης δανείου με τον αγοραστή
  • – O διευθυντής, αυτεπάγγελτα σε διαδικασία, η οποία καθορίζεται με Κανονισμούς.

 

Διερεύνηση και ενστάσεις

Η αίτηση για απεγκλωβισμό θα εξετάζεται με σκοπό τη διερεύνηση αν έγινε πλήρης καταβολή του τιμήματος πώλησης και υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου. Σε περίπτωση που δεν διαπιστωθεί ότι καταβλήθηκε ολόκληρο το ποσό της αγοράς, ο διευθυντής του Κτηματολογίου στέλνει επιστολή στον αγοραστή και τον καλεί εντός 15 ημερών να καταθέσει το υπόλοιπο του συμφωνημένου ποσού σε ειδικό προσωρινό λογαριασμό έτσι ώστε να μπορέσει να προχωρήσει η εξέταση της αίτησης.

Με την ολοκλήρωση της αίτησης και αφού ο διευθυντής του Κτηματολογίου ικανοποιηθεί από τα στοιχεία που θα του προσκομιστούν, θα εκδίδει έγγραφη ειδοποίηση προς τον αγοραστή, στον πωλητή, στην ενυπόθηκο δανειστή και σε οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος, ζητώντας εντός 45 ημερών να προχωρήσει η μεταβίβαση του ακινήτου επʼ ονόματι του αγοραστή. Στο μεταξύ, προβλέπεται και το δικαίωμα ένστασης, ενώ σε περίπτωση που δεν υπάρξει ένσταση τότε γίνεται η μεταβίβαση στον αγοραστή.

Η ένσταση θα πρέπει να περιορίζεται για συγκεκριμένους λόγους, οι οποίοι καθορίζονται:

  • Οταν δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή
  • Οταν η σύμβαση πώλησης μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη.

Ανάλογα με την τεκμηρίωση της ένστασης, ο διευθυντής του Κτηματολογίου προχωρεί στη μεταβίβαση ή όχι του ακινήτου. Μεταφορά του εμπράγματος βάρους με προϋπόθεση να συμφωνήσει και το τραπεζικό ίδρυμα Για να υπάρχει κατοχύρωση και των ντιβέλοπερς, η προτεινόμενη νομοθεσία προβλέπει και δίνει το δικαίωμα στους εμπλεκόμενους αντί της ακύρωσης ή απαλλαγή του ακινήτου από την υποθήκη, θα μπορούν να αιτηθούν όπως η υποθήκη και το εμπράγματο βάρος να μεταφερθούν σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία του ίδιου πωλητή αντί της ακύρωσης.

Αυτό, όμως, μπορεί να γίνει κατόπιν υποδείξεων του ενυπόθηκου δανειστή και οποιουδήποτε προσώπου προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση. Αν ο πωλητής δεν διαθέτει άλλη ιδιοκτησία, τότε μπορεί το εμπράγματο βάρος να μεταφερθεί σε νομικά πρόσωπα που έχουν εγγυηθεί τις υποχρεώσεις του πωλητή σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία ή σε φυσικά πρόσωπα που έχουν εγγυηθεί τις υποχρεώσεις του πωλητή, τα οποία τη στιγμή της υπογραφής της σύμβασης πώλησης, ενεργούσαν ως διοικητικοί σύμβουλοι του πωλητή ή κατείχαν πέραν του 10% του μετοχικού κεφαλαίου του πωλητή.

Τα πρόσωπα αυτά μετατρέπονται σε ενυπόθηκο οφειλέτη για το ποσό που αντιστοιχεί στην ευθύνη που απορρέει από τη σχετική σύμβαση εγγύησης.

 

Καταβολή μεταβιβαστικών από τον αγοραστή

Ο αγοραστής οφείλει να καταβάλλει τα μεταβιβαστικά δικαιώματα με σκοπό τη μεταβίβαση του ακινήτου επʼ ονόματι του. Σε περίπτωση που ο αγοραστής αρνείται ή παραλείψει να καταβάλλει τα μεταβιβαστικά τέλη εντός 5 ημερών, ο διευθυντής μεταβιβάζει το ακίνητο επʼ ονόματι του αγοραστή επιβαρύνοντας το ακίνητο με εμπράγματο βάρος, με το ποσό των μεταβιβαστικών δικαιωμάτων, αυξανόμενο κατά 100%. Σε περίπτωση που υπάρχει χρηματοδότηση της αγοράς του ακινήτου από το τραπεζικό ίδρυμα και εφόσον ο αγοραστής δεν πληρώσει τα μεταβιβαστικά, τότε η τράπεζα υποχρεώνεται να καταβάλλει τα τέλη μεταβίβασης.

Στο μεταξύ, για να αποτραπεί σκόπιμη κωλυσιεργία από πλευράς των αγοραστών ή πωλητών να προσκομίσουν τα αναγκαία αποδεικτικά στοιχεία στο διευθυντή του Κτηματολογίου, προβλέπεται ποινή €10.000 και επιπρόσθετα μέχρι και €100 για κάθε ημέρα που συνεχίζεται η παράβαση.

 

 

Κλήθηκαν 13 φιλοξενούμενοι να καταθέσουν απόψεις

Στη αυριανή κοινή συνεδρία των κοινοβουλευτικών Επιτροπών Οικονομικών και Εσωτερικών, κλήθηκαν για να καταθέσεις απόψεις οι πιο κάτω: O Υπουργός Εσωτερικών, εκπρόσωποι του Υπουργείου Οικονομικών, της Νομικής Υπηρεσίας της Δημοκρατίας, της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου, του Συνδέσμου Τραπεζών Κύπρου, του ΚΕΒΕ, της ΟΕΒ, του Παγκύπριου Συνδέσμου Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης και Οικοδομών, του Κυπριακού Συνδέσμου Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ), του Συνδέσμου Επιστημόνων Εκτιμητών και Συμβούλων Ακινήτων Κύπρου, του Συνδέσμου Προώθησης Ανάπτυξης Ακινήτων, της Διεθνούς Ομοσπονδίας Επαγγελματιών Ακίνητης Ιδιοκτησίας (FIABCI), του Συνδέσμου Προστασίας Δανειοληπτών Τραπεζών και του Συνδέσμου Προστασίας Πρώτης Κατοικίας.

 

 Νομική Υπηρεσία: Υπάρχει θέμα ποιος θα πληρώσει το φόρο κεφαλαιουχικών κερδών

Εκ μέρους της Νομικής Υπηρεσίας, ο Λύσανδρος Λυσάνδρου με επιστολή του προς την αρμόδια Κοινοβουλευτική Επιτροπή, η οποία θα συζητήσει το νομοσχέδιο, ζήτησε να ληφθεί υπόψη το γεγονός της μη καταβολής από μέρους του ντιβέλοπερ του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών για την ακίνητη ιδιοκτησία που έχει πωλήσει σε αγοραστή, με αποτέλεσμα ο τελευταίος να καλείται να πληρώσει το σχετικό ποσό στο κράτος ώστε να γίνει η μεταβίβαση επʼ ονόματι του. Σε τέτοιες περιπτώσεις, σημειώνει ο κ. Λυσάνδρου, η μη αποπληρωμή από τον ντιβέλοπερ των φορολογικών του υποχρεώσεων θα πρέπει να αποσυνδεθεί από τη δυνατότητα μεταβίβασης των πωληθέντων ακινήτων ( για τα οποία έχει καταβληθει το σχετικό αντίτιμο στον πωλητή). Οι «εγκλωβισμένοι» αγοραστές, σε ένα κράτος δικαίου, οι οποίοι κατά πάσα πιθανότητα θα αδυνατούν να πληρώσουν ένα φόρο που οπωσδήποτε ήταν υποχρέωση του ντιβέλοπερ να τον καταβάλει στο κράτος, θα πρέπει να επωφεληθούν της νέας ρύθμισης.