Αποκαλύπτουμε το πλαίσιο αδειοδότησης ψηλών κτιρίων στη Λάρνακα

Ναι σε πύργους, αλλά με επιπρόσθετες εδαφολογικές μελέτες

Ο δρόμος για την ανέγερση ψηλών κτιρίων στην πόλη της Λάρνακας και δη στην παραλιακή περιοχή ανοίγει με την οριστικοποίηση του ειδικού πλαισίου αδειοδότησης των πύργων, μερικοί από τους οποίους ήδη βρίσκονται στο στάδιο των αιτήσεων. Σύμφωνα με έγκυρες πληροφορίες μας, στη συνεδρίαση της Ad Hoc Επιτροπής που συστάθηκε για το σκοπό αυτό την περασμένη Τετάρτη, 9 Ιανουαρίου, στο δημαρχείο της Λάρνακας υπήρξε συμφωνία όλων των εμπλεκόμενων μερών επί του τελικού κειμένου του πλαισίου.  Επί της διαδικασίας απομένει η τυπική έγκριση του πλαισίου από την Ad Hoc Επιτροπή και στη συνέχεια το κείμενο θα υποβληθεί για έγκριση στον Υπουργό Εσωτερικών. Στην επιτροπή αυτή συμμετέχουν με απόφαση Διυπουργικής Επιτροπής τα αρμόδια κυβερνητικά τμήματα, ο Δήμος Λάρνακας και το Επιστημονικό Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου.

Συνοπτικά, το πλαίσιο διασκεδάζει τις ανησυχίες και επιφυλάξεις που ήγειρε το Τμήμα Γεωλογικής Επισκόπησης για τις αντοχές του εδάφους της Λάρνακας και καθορίζει διαδικασία παραχώρησης αδειών για τέτοιου μεγέθους κατασκευές με καθορισμό υποχρεωτικών μελετών που εστιάζουν στη θεμελίωση των κτιρίων και στην ενίσχυση του υπεδάφους.

Η «Χ» παρουσιάζει σήμερα το τελικό πλαίσιο αδειοδότησης μεγάλης κλίμακας αναπτύξεων – ψηλών κτιρίων στη Λάρνακα:

Παραδοχή του προβλήματος

Κατ’ αρχάς, στην κοινή πρόταση που διαμόρφωσε η Ad Hoc Επιτροπή προς τον Υπουργό Εσωτερικών υπάρχει παραδοχή του προβλήματος με αναφορά στο σεισμικό χάρτη της Κύπρου, ο οποίος εκδόθηκε στα μέσα της δεκαετίας του 1980 και αναθεωρήθηκε το 2004 και καθορίζει τις νότιες παραλιακές περιοχές ως τις πιο εκτεθειμένες σε κίνδυνο σεισμού περιοχές, δίδοντάς τους τον υψηλότερο συντελεστή σεισμικού σχεδιασμού. Για την περιοχή της Λάρνακας, γίνεται παραπομπή στον γεωτεχνικό χάρτη που εκδόθηκε από το Τμήμα Γεωλογικής Επισκόπησης και καθορίζει τις γεωλογικές και γεωτεχνικές συνθήκες όλων των περιοχών. Ειδικά η περιοχή της Λάρνακας διαχωρίζεται σε υποπεριοχές με βάση το Συντελεστή Εδαφικής Επιτάχυνσης (A- Amplification factor) και τη Δεσπόζουσα Περίοδο (T – Predominant Soil Period).

Σημαντική παράμετρος, η οποία θεωρείται δικλείδα ασφαλείας, είναι η επισήμανση ότι ο στατικός και δυναμικός σχεδιασμός των κατασκευών γίνεται από το 2012 με βάση τους ευρωκώδικες, ενώ οι σύμβουλοι μελετητές πολιτικοί μηχανικοί πρέπει να λαμβάνουν υπόψιν όλα τα πιο πάνω δεδομένα κατά το σχεδιασμό των κτιρίων και άλλων κατασκευαστικών έργων, αφού οι ευρωκώδικες έχουν ισχύ νομοθετικής ρύθμισης.

Σύμφωνα με την παραδοχή της Ad Hoc Επιτροπής, μεγάλο μέρος του υπεδάφους της παράκτιας περιοχής της Λάρνακας αποτελείται από θαλάσσιες προσχώσεις με αμμώδες έδαφος, οργανικές προσμείξεις και υψηλό υδροφόρο ορίζοντα. Ο συνδυασμός αυτός, όπως σημειώνεται στην κοινή πρόταση, επιφέρει αυξημένο κίνδυνο ρευστοποίησης του εδάφους και εδαφικής ενίσχυσης κάτω από σεισμική φόρτιση. Η ρευστοποίηση του εδάφους μπορεί να δημιουργήσει καθιζήσεις και πιθανόν καταρρεύσεις σε κτίρια ή υποδομές που εδράζονται σε αυτό το έδαφος.

Βάση της λύσης η σύγχρονη εδαφομηχανική επιστήμη

Παρά την ομολογία του προβλήματος όμως, τα σύγχρονα επιστημονικά δεδομένα παρέχουν πλαίσιο ασφαλούς ανέγερσης μεγάλης κλίμακας αναπτύξεων σε εδάφη με πιθανά προβλήματα, όπως σημειώνεται στο πλαίσιο. «Η σύγχρονη εδαφομηχανική επιστήμη έχει προχωρήσει σημαντικά, ώστε να μπορεί να προβλέψει και να αντιμετωπίσει τα πιθανά προβλήματα που μπορεί να προκαλέσει η ρευστοποίηση του εδάφους αλλά και η εδαφική ενίσχυση», σημειώνεται στην πρόταση. Το πρόβλημα, προστίθεται, μπορεί να αντιμετωπιστεί είτε με σωστή θεμελίωση είτε με ενίσχυση του εδάφους είτε με συνδυασμό των δύο και με ορθό γεωτεχνικό και αντισεισμικό σχεδιασμό στη βάση των ευρωκώδικων Ec7 και Ec8. Συγκεκριμένα, όπως αναφέρεται, ο Ευρωκώδικας 8, στο μέρος 5, παρέχει εκτεταμένες εισηγήσεις για τον τρόπο εντοπισμού και διαχείρισης του πιθανού προβλήματος της ρευστοποίησης του εδάφους.

Υποχρεωτικές επιπρόσθετες και εξειδικευμένες μελέτες για κάθε κτίριο

Με βάση όλες τις πιο πάνω διαπιστώσεις, η Ad Hoc Επιτροπή, διαμορφώνοντας κατά βάση την αρχική πρόταση του Δήμου Λάρνακας, κατέληξε στο τελικό πλαίσιο το οποίο, εάν λάβει την έγκριση του Υπουργού Εσωτερικών, θα διέπει την αδειοδότηση ψηλών κτιρίων. Το πλαίσιο προβλέπει συγκεκριμένα τα εξής:

1. Να εκπονείται υποχρεωτικά λεπτομερής εδαφολογική / γεωλογική και γεωτεχνική έρευνα από έμπειρο και εξειδικευμένο ερευνητικό οίκο. Περαιτέρω, οι αναγκαίες εργαστηριακές δοκιμές να γίνονται από εξειδικευμένο εργαστήριο με σκοπό τον καθορισμό των εδαφοτεχνικών συνθηκών και μηχανικών παραμέτρων του υπεδάφους. Η διαδικασία και οι όροι διεξαγωγής της έρευνας θα καθορίζονται μέσω συνεργασίας του μηχανικού μελετητή και του γεωλόγου ερευνητή, στο πρώτο στάδιο της έρευνας. Η σχετική έκθεση αποτελεσμάτων θα συμπεριλαμβάνει τους πιο πάνω όρους και θα υποβάλλεται στο Τμήμα Γεωλογικής Επισκόπησης για σκοπούς συγκέντρωσης στοιχείων και αρχειοθέτησής της και όποτε κριθεί αναγκαίο θα δίδονται και σχετικές απόψεις/εισηγήσεις. Σημειώνεται ότι ο σχετικός έλεγχος και καθοδήγηση της έρευνας θα γίνεται από τον μηχανικό μελετητή, ο οποίος θα έχει και την τελική ευθύνη.
2. Η μελέτη θεμελίωσης ή/και ενίσχυσης του υπεδάφους ή και ταπείνωσης του υδροφόρου ορίζοντα και απομάκρυνσης των νερών, ή και η λήψη άλλων συναφών μέτρων, να ελέγχεται στη βάση του «Peer Review» από έμπειρο και εξειδικευμένο ανεξάρτητο οίκο μελετών της Κύπρου ή του εξωτερικού. Ο εξειδικευμένος οίκος θα εργοδοτείται από τον δήμο και το κόστος θα το επωμίζεται ο αιτητής. Η σχετική πιο πάνω έκθεση να αποστέλλεται στο Τμήμα Γεωλογικής Επισκόπησης για πιθανές απόψεις / εισηγήσεις.
3. Η κατασκευή της θεμελίωσης ή η σταθεροποίηση του υπεδάφους να επιβλέπεται στα κρίσιμα στάδια, πέραν του μελετητή και από εξωτερικό οίκο ή από τους μηχανικούς του δήμου, με το κόστος να επιβαρύνει τον αιτητή.
4. Ο μελετητής θα πρέπει να μελετήσει και το θέμα της αλληλοεπίδρασης της ανάπτυξης στα γειτονικά κτίρια.

Η έκθεση της εδαφολογικής, γεωτεχνικής, γεωλογικής έρευνας θα πρέπει να υποβάλλεται κατά τη διαδικασία έκδοσης πολεοδομικής άδειας. Οι υπόλοιπες μελέτες και ενέργειες που αναφέρονται πιο πάνω να υποβάλλονται με βάση τα λοιπά στάδια αδειοδότησης που θα γίνονται με βάση την ισχύουσα νομοθεσία.

5. Για τις άλλες κατασκευές (πέραν των μεγάλης κλίμακας αναπτύξεων), που εμπίπτουν σε περιοχή με προβληματικό υπέδαφος, να γίνεται υποχρεωτικά λεπτομερής εδαφοτεχνική έρευνα και μελέτη για να καθορίζονται με ακρίβεια οι παράμετροι για ασφαλή θεμελίωσή τους, στη βάση των χαρτών γεωλογικής καταλληλότητας του Τμ. Γεωλογικής Επισκόπησης.

Οι σεισμικές ανησυχίες

Όλη αυτή η εργασία και η κατάληξη σε ολοκληρωμένο ειδικό πλαίσιο αδειοδότησης πύργων για την πόλη της Λάρνακας κατέστη αναγκαία, αφενός λόγω των σοβαρών επιφυλάξεων που έχει εγείρει το Τμήμα Γεωλογικής Επισκόπησης για τις αντοχές του εδάφους της περιοχής απέναντι σε τέτοια κτίρια, αφετέρου λόγω των αιτήσεων για μεγάλες αναπτύξεις που εκκρεμούν στα γραφεία του Δήμου Λάρνακας. Το πρόβλημα αποκαλύφθηκε μέσα από την εξέταση της αίτησης της εταιρείας QN Developing Company Ltd για ανέγερση του κτιρίου Kition Luxury Service Apartments, ύψους 22 ορόφων, στην περιοχή των Φοινικούδων. Ο Δήμος Λάρνακας ενημερώθηκε στις 26 Ιουλίου 2018 από το Τμήμα Περιβάλλοντος ότι στο πλαίσιο της αξιολόγησης της Προκαταρκτικής Εκτίμησης Επιπτώσεων στο Περιβάλλον, το Τμήμα Γεωλογικής Επισκόπησης ήγειρε σοβαρές επιφυλάξεις για τις αντοχές του εδάφους της συγκεκριμένης περιοχής θέτοντας θέματα ασφάλειας. Το Τμήμα Περιβάλλοντος διαβίβασε και τη σχετική επιστολή του Τμήματος Γεωλογικής Επισκόπησης, το οποίο, εξετάζοντας τη συγκεκριμένη αίτηση, άνοιξε το ευρύτερο θέμα της αδειοδότησης πύργων στη συγκεκριμένη περιοχή γνωματεύοντας ότι με βάση τα σεισμικά και εδαφολογικά δεδομένα αυτό είναι αδύνατο και ανασφαλές.

Σύμφωνα με το Τμήμα Γεωλογικής Επισκόπησης, η παραλιακή περιοχή της Λάρνακας, στην οποία χωροθετείται το εν λόγω κτίριο, παρουσιάζει αρκετά γεωτεχνικά προβλήματα όπως η παρουσία υψηλού υφάλμυρου υδροφόρου ορίζοντα, καθώς και η παρουσία μεγάλου πάχους χαλαρών αποθέσεων. Η συνύπαρξη αυτών των δύο χαρακτηριστικών σε συνδυασμό με σεισμικές δονήσεις είναι δυνατό να προκαλέσει το καταστροφικό φαινόμενο της ρευστοποίησης και της εδαφικής ενίσχυσης.

Το Τμήμα Γεωλογικής Επισκόπησης επικαλείται επίσης τη «Σεισμική Μικροζωνική Μελέτη» της Λάρνακας, η οποία διενεργήθηκε το 1997 από το ΤΓΕ σε συνεργασία με το Πανεπιστήμιο του Αμβούργου, σύμφωνα με την οποία το παραλιακό μέτωπο της Λάρνακας παρουσιάζει αυξημένο κίνδυνο ρευστοποίησης και εδαφικής ενίσχυσης σε περίπτωση σεισμού.  Στην περιοχή καταγράφηκαν 146 σεισμοί τα τελευταία 20 χρόνια, ενώ σημαντική επισήμανση είναι τα τρία μεγάλα ενεργά ρήγματα στην περιοχή, τα οποία εντοπίστηκαν μέσα από τη «Μελέτη Ενεργού Τεκτονισμού στην Κύπρο για μείωση του σεισμικού κινδύνου» που εκπονήθηκε το 2005. Ένα από αυτά, σύμφωνα με τη μελέτη, το επονομαζόμενο ρήγμα “Larnaka Fault” οριοθετείται μόλις ένα χιλιόμετρο δυτικά του συγκεκριμένου πολυώροφου κτιρίου.

Όλα αυτά τα επιστημονικά δεδομένα ανάγκασαν το Τμήμα Γεωλογικής Επισκόπησης να ανάψει στην ουσία κόκκινο στη μαζική ανέγερση πύργων στην περιοχή της Λάρνακας, εμπόδιο που φαίνεται να υπερπηδάται με το πλαίσιο αδειοδότησης.