Της Αργεντούλας Ιωάννου*

Το δικαίωμα στη στέγη των ανθρώπων προστατεύεται από τον Νόμο 9/1965 με ρητή πρόνοια ότι σε περίπτωση εκποίησης κατοικίας από τον διευθυντή του Κτηματολογίου, το Δικαστήριο δεν επιτρέπει την παράδοση του πλειστηριάσματος την τράπεζα εκτός εάν έχουν γίνει επαρκείς κατά την κρίση του Δικαστηρίου διευθετήσεις για τη στέγαση του οφειλέτη και της οικογένειάς του.

Η πρόνοια αυτή λειτουργούσε αποτρεπτικά σε εκποιήσεις μικρών κατοικιών φτωχών ανθρώπων αφού εν τέλει τα χρήματα δεν θα έμεναν στην τράπεζα. Παρ’ όλα αυτά οι τράπεζες έπαιρναν υποθήκες κατοικιών για εξασφάλιση δανείων και ουδέποτε πρόσβαλλαν την πρόνοια αυτή ως αντισυνταγματική αφού γνώριζαν ότι αντανακλούσε τη συνταγματική και διεθνή προστασία του αναγνωρισμένου ανθρώπινου δικαιώματος στη στέγη των ανθρώπων.

Κατάργηση προστασίας με τον Ν.142 (1) 2014

Το 2014, με την αλλαγή της νομοθεσίας εισήχθηκε ως επιπρόσθετη της διαδικασίας του Κτηματολογίου ο ιδιωτικός πλειστηριασμός με διαδικασία εξπρές δύο επιστολών των 30 ημερών η καθεμία προβλέποντας ότι ολόκληρο το πλειστηρίασμα παραδίδεται στην τράπεζα απαλείφοντας έτσι κάθε προστασία στην κατοικία των ανθρώπων.

Μοναδική ουσιαστική προστασία στον Νόμο του 2014 και βάσιμος λόγος για να σταματήσει ο πλειστηριασμός παρέμεινε η καταχώριση αγωγής κατά της τράπεζας, αμφισβητώντας είτε το ύψος του χρέους είτε τις ίδιες τις συμβάσεις δανείου ή υποθήκης. Μαζί με την αγωγή κατά του χρέους καταχωρείτο και έφεση κατά του πλειστηριασμού (Επιστολής 1Α) οπότε το Δικαστήριο σταματούσε τον πλειστηριασμό.

Αυτή είναι και η λογική προσέγγιση του θέματος την οποία ο Νόμος του 2014 υιοθέτησε. Παρότι μετακύλησαν το κόστος της αγωγής στους ώμους του οφειλέτη και παρά τα ασφυκτικά χρονοδιαγράμματα των 30 ημερών, εντούτοις με την καταχώρηση της αγωγής ο πλειστηριασμός σταματούσε μέχρι να ακουστεί η ουσία της υπόθεσης στο Δικαστήριο.

Τροποποιήσεις 8/7/2018 – Συμμαχία ΔΗΣΥ-ΔΗΚΟ

Κατάργηση της αγωγής ως λόγου ακύρωσης του πλειστηριασμού

Δυστυχώς, με τις τελευταίες αλλαγές της περασμένης Κυριακής 8 Ιούλη που πέρασαν με τις ψήφους ΔΗΣΥ – ΔΗΚΟ διαγράφηκε από τον Νόμο η πιο πάνω πρόνοια.

Ως αποτέλεσμα, ο κόσμος από δω και πέρα θα καταχωρεί αγωγή στο Δικαστήριο για να απαλλαγεί από τις υπερχρεώσεις, παράνομες ρήτρες επιτοκίων ή άλλες παρανομίες των συμβάσεων δανείου ή υποθήκης, αλλά η αγωγή αυτή δεν θα ακυρώνει τον πλειστηριασμό. Δηλαδή κατοικία ή άλλο υποθηκευμένο ακίνητο αυτού θα έχει ήδη εκποιηθεί και η τράπεζα θα έχει εισπράξει όλο το πλειστηρίασμα, περιλαμβανόμενων και των αμφισβητούμενων παράνομων χρεώσεων.

Κανένας βέβαια δεν μπορεί να ακυρώσει το δικαίωμα του οφειλέτη να προσφύγει στη Δικαιοσύνη, ακόμα και να ζητήσει προσωρινό διάταγμα αναστολής του πλειστηριασμού με βάση τον κλασικό Περί Δικαστηρίων Νόμο 14/60, αλλά οι δυνατότητές του να σταματήσει τον πλειστηριασμό έχουν ήδη εξασθενίσει σοβαρά.

Με τον τελευταίο τροποποιητικό νόμο έχουν περιοριστεί οι λόγοι έφεσης ΜΟΝΟ (προστέθηκε η λέξη ΜΟΝΟ) σε ελαττώματα της διαδικασίας (κακή επίδοση -παρατυπία της επιστολής ΙΑ, αποστολή της ΙΑ πριν τη λήξη της προθεσμίας για πληρωμή του χρέους) και σε ελάχιστες άλλες περιπτώσεις. Είναι αναμενόμενο τα Δικαστήρια ερμηνεύοντας τον νέο νόμο περί Εκποιήσεων της περασμένης Κυριακής να κρίνουν ότι ως νεότερος και πιο ειδικός νόμος δεν επιτρέπει την αναστολή της εκποίησης με ένα προσωρινό διάταγμα βάσει του κλασικού Περί Δικαστηρίων Νόμου 14/60.

Παρ’ όλα αυτά εισηγούμαστε στον κόσμο να προσφεύγει στα Δικαστήρια μόλις παραλαμβάνει τις επιστολές Θ και Ι και να μην αναμένει την επιστολή ΙΑ (που ορίζει την ημερομηνία του πλειστηριασμού). Ιδιαίτερα λαμβάνοντας υπόψη ότι δεν έγινε αποδεκτή τροπολογία του ΑΚΕΛ για επίδοση των ειδοποιήσεων μόνο με διπλοσυστημένη επιστολή για επιβεβαίωση της παραλαβής της από τον δανειολήπτη.

Επίσης εάν ο χρεώστης αμφισβητεί το χρέος ή τις συμβάσεις δανείων και υποθηκών εισηγούμαστε να επικαλείται με την αγωγή του και την εγκυρότητα/νομιμότητα αυτών, τις καταχρηστικές ρήτρες επιτοκίων σε συνάρτηση με τον σχετικό Νόμο, τις Οδηγίες της Ε.Ε., τη νομολογία του Δικαστηρίου της Ευρωπαϊκής Ένωσης, αλλά και τις οδηγίες της Κεντρικής Τράπεζας για τα επιτόκια του 2007, τις οποίες οι τράπεζες παραβίαζαν.

Σοβαρό ζήτημα εγείρεται αφού επί της ουσίας ο νέος νόμος νομιμοποιεί την εκποίηση της υποθήκης και παραβιάζει το συνταγματικό δικαίωμα για δίκαιη δίκη, αδιαφορώντας για την νομολογία του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου που έκρινε ήδη εξ υπαρχής άκυρες ως καταχρηστικές τις ρήτρες διακύμανσης επιτοκίων προς τα πάνω.

Δηλαδή ο νέος νόμος παραβιάζει ακόμα και το ευρωπαϊκό κεκτημένο επιτρέποντας την είσπραξη βάσει παράνομων ρητρών.

Προστασία διάθεσης πλειστηριάσματος – Επιμήκυνση προθεσμιών – Προστασία επιφυλασσόμενης τιμής – Επιδόσεις ειδοποιήσεων

Δυστυχώς η προσπάθεια των κομμάτων ΑΚΕΛ, Οικολόγων να εισάξουν την προστασία του δικαιώματος στέγης μέσω της διάθεσης του πλειστηριάσματος (δηλαδή να εξασφαλίζεται πρώτα στέγη για τον οφειλέτη) και στον ιδιωτικό πλειστηριασμό, απορρίφθηκε από τα κόμματα ΔΗΣΥ και ΔΗΚΟ.

Δεν πέρασε επίσης η τροπολογία ΑΚΕΛ, Οικολόγων για επιμήκυνση των προθεσμιών των επιστολών Ι και ΙΑ, από 30 σε 90 και 90 ημέρες αντίστοιχα, ώστε να μπορεί κάποιος να χειριστεί το ζήτημα και να υπερασπιστεί τον εαυτό του ή να συζητήσει δίκαιη διευθέτηση πριν την εκποίηση.

Παλιές δικαστικές αποφάσεις

Μετά την εισαγωγή του ιδιωτικού πλειστηριασμού οι τράπεζες επιχείρησαν να εκποιήσουν με τη διαδικασία αυτή παλιές δικαστικές αποφάσεις οι οποίες εκκρεμούσαν στο Κτηματολόγιο για εκποίηση. Υπήρξαν όμως κάποιες δικαστικές αποφάσεις που έκριναν αυτήν την προσπάθεια ως καταχρηστική.

Με την τροποποίηση της 8ης Ιουλίου, δόθηκε όμως το δικαίωμα να εκποιούν και παλιές δικαστικές αποφάσεις με ιδιωτικό πλειστηριασμό παρά την πρόταση που κατάθεσαν τα κόμματα ΑΚΕΛ, ΕΔΕΚ, Αλληλεγγύη και Οικολόγοι, να μην ισχύουν οι νέες διαδικασίες αναδρομικά.

Το απαράδεκτο με τη νέα αυτή πρόνοια είναι ότι πλείστες τέτοιες αποφάσεις εκδόθηκαν ερήμην πολλών οφειλετών με παράνομα επιτόκια της τάξης του 14%, 15%, 16% ή και περισσότερο ή άλλες παράνομες χρεώσεις, τις οποίες σήμερα οι τράπεζες δεν διαπραγματεύονται, κρυβόμενες πίσω από τις δικαστικές αποφάσεις. Άρα από τον ιδιωτικό πλειστηριασμό θα εισπράξουν και όλες τις παράνομες χρεώσεις.

Επίσης πολλές τέτοιες αποφάσεις αφορούν διαιτητικές αποφάσεις των οποίων ο κόσμος πριν 5 και 10 χρόνια δεν υποψιαζόταν τη σοβαρότητα και τις συνέπειες μιας διαιτητικής διαδικασίας για να υπερασπιστεί τον εαυτό του.

Εισηγούμαστε στον κόσμο που έχει μη εξυπηρετούμενα δάνεια να ερευνήσει την ύπαρξη τέτοιων δικαστικών αποφάσεων σε βάρος του με διατάγματα εκποίησης υποθηκών και να συμβουλεύεται τον δικηγόρο του για τη δυνατότητα παραμερισμού τέτοιων αποφάσεων.

Το Κίνημα Ενάντια στις Εκποιήσεις εισηγήθηκε να θεσμοθετηθεί άμεσα, με ρητή πρόνοια, δικαίωμα παραμερισμού τέτοιων αποφάσεων στο βαθμό που περιλαμβάνουν παράνομες χρεώσεις.

Συγκαλυμμένες εκποιήσεις

Στην παραφιλολογία του «δεν έγιναν εκποιήσεις» ή «δεν εκποιήθηκαν κατοικίες» γνωρίζουμε πάρα πολλές υποθέσεις που κόσμος παρέδωσε τα ακίνητα ή τα σπίτια του είτε σε εξευτελιστικές τιμές είτε πληρώνοντας και τις παράνομες χρεώσεις της τράπεζας, υπό την απειλή του πλειστηριασμού. Συνεπώς μιλάμε για «παράδοση» αμαχητί υπό το φόβο ή την οικονομική αδυναμία του κόσμου να χειριστεί μια δίκαιη αναδιάρθρωση.

Επιπρόσθετα η υπεροπλία που δόθηκε στις τράπεζες, αρχικά με τον ιδιωτικό πλειστηριασμό και σήμερα με την αφαίρεση της δυνατότητας να σταματήσει ο χρεώστης τον πλειστηριασμό, παραβιάζει ακόμα και την αρχή της ισότητας των όπλων αφού οι τράπεζες έχουν σκληρύνει τη στάση τους ακόμα και στις προσπάθειες των χρεωστών για μια δίκαιη και βιώσιμη αναδιάρθρωση του δανείου τους.

Ήδη αυτή την εβδομάδα ξεκίνησαν οι «ευγενικές» εκκλήσεις των τραπεζών «… παραδώστε το σπίτι για να μη σας εκποιήσουμε»!

Δίκαιες αναδιαρθρώσεις – Δίκαιη και σύντομη εκδίκαση υποθέσεων

Τα δάνεια για κατοικία δεν αποτελούν το μεγαλύτερο μέρος των ΜΕΔ και δεν αποτελεί λύση η πώληση των κατοικιών του κόσμου στο 50% (σε τρεις μήνες) ξεσπιτώνοντας και δημιουργώντας άλλο κοινωνικό πρόβλημα, το οποίο το κράτος θα πρέπει να επιλύσει στεγάζοντας τον κόσμο.

Πιστεύουμε κατά αρχήν στον καταρτισμό ενός δεσμευτικού Κώδικα Αναδιαρθρώσεων όπου οι τράπεζες θα αφαιρούν όλες τις παράνομες υπερχρεώσεις και θα αναδιαμορφώνουν, άμεσα και χωρίς υπεκφυγές, το χρέος με βάση τα νόμιμα επιτόκια της Ευρωπαϊκής Ένωσης ώστε να μπορεί μια σημαντική μερίδα κόσμου να ανταποκριθεί στη δόση του.

Επιπρόσθετα εκεί όπου δεν υπάρχει καμία δυνατότητα αποπληρωμής του χρέους καλούμε το κράτος να συστήσει ένα Φορέα ο οποίος με κοινωνικο-οικονομικά κριτήρια, εκεί όπου το χρέος είναι εξασφαλισμένο με υποθήκη κατοικίας (μέχρι μίας λογικής αξίας), να αναλαμβάνει το χρέος από την τράπεζα με σημαντική έκπτωση και να επαναδανειοδοτεί ή να ενοικιάζει την κατοικία στον χρεώστη.

Το πρόβλημα των ΜΕΔ μπορεί να αντιμετωπιστεί με ολοκληρωμένες πολιτικές και εξισορροπημένες νομοθετικές λύσεις οι οποίες να σέβονται τα βασικά ανθρώπινα δικαιώματα. Θεωρούμε ότι οι ακραίες και εξοντωτικές για τον κόσμο λύσεις, όπως οι νομοθετικές αλλαγές που έχουν υιοθετηθεί οι οποίες αφαιρούν ακόμα και την κλασική προστασία του αναγνωρισμένου δικαιώματος στη στέγη των ανθρώπων, απλά βάζουν λάδι στη φωτιά σε ένα καζάνι που βράζει και είναι έτοιμο να ξεχειλίσει.

*Νομικός, Σύμβουλος Αφερεγγυότητας

Οδικός Χάρτης

Η νέα νομοθεσία προνοεί πέντε στάδια από τη στιγμή που το δάνειο παρουσιάσει καθυστέρηση 90 ημερών, οπόταν καθίσταται απαιτητό και πληρωτέο, μέχρι την εκποίηση του ακινήτου.

  1. 1.  Η τράπεζα αποστέλλει ειδοποίηση («Τύπος Θ») στον δανειολήπτη για εξόφληση εντός 120 ημερών. Σημειώνεται ότι ο δανειστής μπορεί να εξασφαλίσει διάταγμα από το Δικαστήριο που να τον απαλλάσσει από αυτή την υποχρέωση.
  2. Εάν δεν υπάρξει ανταπόκριση, η τράπεζα αποστέλλει ειδοποίηση («Τύπος Ι») για εξόφληση σε 30 μέρες του συνόλου της οφειλής, καθώς και των τόκων, διαφορετικά το ενυπόθηκο ακίνητό του θα οδηγηθεί σε πλειστηριασμό.
  3. Εάν δεν υπάρξει και πάλι ανταπόκριση, με βάση τη νέα νομοθεσία, η τράπεζα αποστέλλει ειδοποίηση («Τύπος ΙΑ») για υλοποίηση της εκποίησης -καθορίζοντας το χώρο, τη μέρα και την ώρα που θα γίνει ο πλειστηριασμός.
  4. Ο οφειλέτης έχει το δικαίωμα, εντός 30 ημερών να προσφύγει στο δικαστήριο για παραμερισμό της απόφασης.
  5. Οι λόγοι όμως που μπορεί να επικαλεστεί είναι πολύ συγκεκριμένοι και περιορισμένοι.
  6. Πραγματοποιείται εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου
  7. (εντός 30 ημερών) και προχωρά σε πλειστηριασμό.
  8. Η διαδικασία καθορισμού της αγοραίας αξίας δεν έχει διαφοροποιηθεί.

1ος πλειστηριασμός

–  Προσπάθεια πώλησης (θα μπορεί πλέον να γίνει και ηλεκτρονικά) με επιφυλασσόμενη τιμή στο 80% της αγοραίας αξίας, όπως ίσχυε και προηγουμένως.

–  Αν ο πλειστηριασμός δεν αποδώσει, η τράπεζα μπορεί να συνεχίσει τις προσπάθειες πώλησης για περίοδο 3 μηνών, με επιφυλασσόμενη τιμή και πάλι στο 80%.

–  Μετά την πάροδο της περιόδου αυτής, η επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης μειώνεται στο 50%.

2ος πλειστηριασμός

–  Εάν η τράπεζα δεν πωλήσει το ακίνητο εντός 6 μηνών, μπορεί να το αγοράσει στην αγοραία αξία (βάσει προϋπάρχουσας ή με νέα εκτίμηση).

–  Η τράπεζα μπορεί να συνεχίσει τις προσπάθειες πώλησης χωρίς πλέον επιφυλασσόμενη τιμή και διατηρώντας τη δυνατότητα αγοράς του από την ίδια. Με την προηγούμενη νομοθεσία, η τράπεζα μπορούσε να προβεί σε πλειστηριασμό χωρίς επιφυλασσομένη τιμή, μόνο για συγκεκριμένη περίοδο που ξεκινούσε 3 μήνες μετά τον πρώτο πλειστηριασμό και ολοκληρωνόταν 9 μήνες μετά, ενώ ακολούθως σε όλα τα στάδια υπήρχε επιφυλασσομένη τιμή, όχι μικρότερη από το 50%.

Προσοχή:

  1. 1. Η ενημέρωση του δανειολήπτη για την πραγματοποίηση της εκποίησης μπορεί πλέον να γίνεται και με απλή θυροκόλληση και όχι κατ’ ανάγκη με συστημένη επιστολή ή μέσω επιδότη.
  2. 2. Οι πλειστηριασμοί μπορούν πλέον να γίνονται και ηλεκτρονικά.
  3. 3. Η τράπεζα έχει πρόσβαση στο ακίνητο ανά πάσα στιγμή πριν τον πλειστηριασμό, για σκοπούς υπολογισμού της αγοραίας αξίας του ακινήτου.
  4. 4. Οι τράπεζες έχουν το δικαίωμα να τιτλοποιούν δάνεια ή να τα πουλούν σε τρίτους χωρίς να πληρώνουν τέλη μεταβίβασης και τους δίνει το δικαίωμα να σπάζουν μονομερώς υποθήκες σε μικρότερα μέρη.
  5. 5. Η νέα διαδικασία καλύπτει και παλιές υποθέσεις (προ του 2014).
  6. 6. Πιθανή προσφυγή του δανειολήπτη στο δικαστήριο για αμφισβήτηση του ποσού που διεκδικεί η τράπεζα δεν αποτελεί λόγο για αναστολή της διαδικασίας εκποίησης.