Εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησία και… προβλήµατα

Του Μαρίνου Κυναιγείρου*

Πρόσφατα το Τµήµα Κτηµατολογίου και Χωροµετρίας εξέδωσε έναν πολύ χρήσιµο οδηγό, στον οποίο εξηγεί πώς προκύπτει εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησία ακινήτων, τι προβλέπει ο νόµος και τι προβλήµατα µπορεί να προκύψουν. […] Επί της ουσίας, συνιδιοκτησία προκύπτει όταν δύο ή περισσότερα πρόσωπα αποκτούν µερίδια ενός ακινήτου.

Συνιδιοκτησία προκύπτει επίσης µέσω κληρονοµιάς, όταν η περιουσία ενός αποβιώσαντος µεταβιβαστεί στους κληρονόµους σε εξ αδιαιρέτου ιδανικές µερίδες. Σε τέτοιες περιπτώσεις, η συνιδιοκτησία είναι οµαλή αν και οι σχέσεις των ιδιοκτητών είναι οµαλές κι αν συµφωνούν στον τρόπο αξιοποίησης του κοινόκτητου ακινήτου. Ωστόσο, σε πολλές περιπτώσεις δηµιουργούνται σοβαρά προβλήµατα και κατά συνέπεια υπάρχουν επιπτώσεις, όπως η µη συµφέρουσα οικονοµικά εκµετάλλευση των µεριδίων, η ελαχιστοποίηση των δυνατοτήτων ανάπτυξης των ακινήτων και προστριβές µεταξύ των ιδιοκτητών. Παράλληλα, η διαδικασία εξόδου από τη συνιδιοκτησία είναι χρονοβόρα και επίπονη.

Από την πρακτική µας εµπειρία έχουµε όµως κατά καιρούς εντοπίσει κι άλλα προβλήµατα στις περιπτώσεις συνιδιοκτησίας.

Κατ’ αρχάς, είναι πολύ δύσκολο, αν όχι αδύνατο, τέτοιου είδους ακίνητα να γίνουν αποδεκτά ως υποθήκη για σκοπούς δανεισµού. Παράλληλα, είναι πολύ δύσκολο να πωληθούν τα µερίδια στα συγκεκριµένα ακίνητα. Φανταστείτε λοιπόν όταν όλα αυτά τα προβλήµατα αφορούν πολλούς συνιδιοκτήτες, ή ακόµα χειρότερα όταν οι συνιδιοκτήτες αυξάνονται, όπως συµβαίνει συνήθως σε περιπτώσεις κληρονοµιάς.

Όπως εξηγεί το Τµήµα Κτηµατολογίου, ο Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόµος περιλαµβάνει διατάξεις για τον περιορισµό της συνιδιοκτησίας. Η πλέον θεµιτή λύση αφορά τον φιλικό διαχωρισµό/διανοµή της ακίνητης ιδιοκτησίας. Η ιδιοκτησία µπορεί, υπό προϋποθέσεις, να διανεµηθεί/διαχωριστεί µε συµφωνία όλων των συνιδιοκτητών. Η διαδικασία αυτή είναι αναµφίβολα η πλέον ενδεδειγµένη, ωστόσο προσκρούει συνήθως στη διαφωνία ενός τουλάχιστον εµπλεκόµενου. Στην περίπτωση που οι συνιδιοκτήτες δεν συµφωνούν σε φιλικό διαχωρισµό/διανοµή, τότε έστω και ένας εξ αυτών έχει το δικαίωµα να ζητήσει από τον διευθυντή του Τµήµατος Κτηµατολογίου και Χωροµετρίας, υπό προϋποθέσεις και πάλι, τον αναγκαστικό διαχωρισµό της ακίνητης ιδιοκτησίας, ώστε να τερµατιστεί η συνιδιοκτησία. Αν και είναι εξαιρετικά δύσκολο να ενδιαφερθεί κάποιος να αποκτήσει µερίδιο σε συνιδιοκτησία, οποιοσδήποτε από τους συνιδιοκτήτες µπορεί να συµφωνήσει να πωλήσει το µερίδιό του σε άλλο πρόσωπο, ωστόσο προτού ολοκληρωθεί η πράξη θα πρέπει να δοθεί στους υπόλοιπους ιδιοκτήτες το δικαίωµα να το αποκτήσουν οι ίδιοι στην τιµή που συµφωνήθηκε.

Η ύστατη λύση αφορά στον πλειστηριασµό του ακινήτου. Στις περιπτώσεις που η ακίνητη ιδιοκτησία κατέχεται σε µερίδια και είναι αδιανέµητη (δηλαδή δεν µπορεί  να διαχωριστεί µε βάση το εµβαδό της), τότε, µε αίτηση ενός εκ των συγκύριων, µπορεί να εξασφαλιστεί από τον διευθυντή του Τµήµατος Κτηµατολογίου και Χωροµετρίας πιστοποιητικό αδιανέµητου και η ιδιοκτησία να πωληθεί σε δηµόσιο πλειστηριασµό.

Έχοντας υπόψη όλα τα πιο πάνω, συµφωνούµε µε τις εισηγήσεις του Τµήµατος. Όπως για παράδειγµα στην περίπτωση που γονείς επιθυµούν να µεταβιβάσουν ακίνητη ιδιοκτησία στα παιδιά τους, είναι καλύτερα να µεταβιβάζουν το όλο µερίδιο του ακινήτου σε κάθε παιδί. Όπως σωστά επισηµαίνει το Τµήµα, η κτηµατολογική νοµοθεσία παρέχει τη δυνατότητα, κατά τη µεταβίβαση των ακινήτων, οι γονείς να διατηρούν στο όνοµά τους εφ’ όρου ζωής τα δικαιώµατα της οίκησης ή/και της επικαρπίας σε όσα ακίνητα το επιθυµούν. Όσον αφορά ιδιώτες που θέλουν να επενδύσουν σε ακίνητα, προτείνεται όπως επιλέγουν να αποκτούν το όλο µερίδιο του ακινήτου και να αποφεύγουν την αγορά µεριδίων ακίνητης ιδιοκτησίας µαζί µε τρίτα πρόσωπα. Εξαίρεση µπορεί να αποτελέσουν οι περιπτώσεις συζύγων ή όταν η συνιδιοκτησία θα βοηθήσει συνεταιριστική οικονοµική δραστηριότητα.

Όσοι συµπολίτες µας βρίσκονται εγκλωβισµένοι σε τέτοιου είδους καταστάσεις, είναι ωφέλιµο να συµβουλεύονται νόµιµους κτηµατοµεσίτες που µπορούν να τους καθοδηγήσουν σχετικά και να τους παράσχουν λύσεις που θα διευκολύνουν µία κατά τ’ άλλα δύσκολη διαδικασία.

* Πρόεδρος του Συµβουλίου Εγγραφής Κτηµατοµεσιτών

Eιδήσεις από την Κύπρο και τον κόσμο, όλη η επικαιρότητα στο dialogos.com.cy.
Ακολουθήστε μας και στο Google News.