Φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας: Μύθοι και πραγματικότητες, δεδομένα και δομημένες σκέψεις

Είναι αλήθεια ότι τα τελευταία 3 χρόνια αφότου επιβλήθηκε από την Τρόικα η ανάγκη αύξησης των δημοσίων εσόδων από το φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας, υπήρξε αρκετή δημόσια συζήτηση, δηλώσεις και απόψεις. Αυτές αφορούσαν τόσο το συνολικό του ύψος (120 εκ. ευρώ), όσο και την κατανομή του φορολογικού βάρους. Αρρηκτα συνυφασμένη με το θέμα είναι η επιβολή παρόμοιων φόρων όπως ο δημοτικός φόρος ακινήτων αλλά και τα αποχετευτικά τέλη, εφόσον μέρος τους επιβάλλεται λαμβάνοντας υπόψιν αναλογικά και την αξία του τεμαχίου.

Ας ξεκινήσουμε με το βασικό. Ο φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας είναι ανά το παγκόσμιο ένας αντιπαθής στους φορολογούμενους φόρος για διαφόρους λόγους. Κυριότερος είναι το γεγονός ότι η επιβολή του είναι σχετικά εύκολη και η αποφυγή του με λογιστικές ή νομικές αλχημείες ή και παραθυράκια, είναι από δύσκολη έως αδύνατη.

Σύντομη ιστορική αναδρομή

Χρήσιμη είναι και μία ιστορική αναδρομή στο θέμα. Ο φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας στη μορφή (αλλά όχι στο ύψος) που τον ξέρουμε σήμερα, θεσπίστηκε το 1980 και ήταν ένα τεράστιο βήμα εκσυγχρονισμού, σε σχέση με την προηγούμενη κατάσταση που επικρατούσε. Για όσους ενδιαφέρονται υπάρχει μία αρκούντως ενδιαφέρουσα δημόσια έκθεση διαχειριστικού ελέγχου από τον Γενικό Ελεγκτή, η οποία εκπονήθηκε το 1996! Με μεγάλη απογοήτευση, αλλά όχι έκπληξη διαπιστώνει κάποιος πως αρκετά από τα προβλήματα που εντόπιζε η έκθεση συνέχιζαν να υφίστανται μέχρι και μία ημέρα πριν την ένταξή μας στο μνημόνιο. Ενα χαρακτηριστικό της απόσπασμά έλεγε μεταξύ άλλων: «Για τα έτη 1988-1995 οι ετήσιες εισπράξεις κυμάνθηκαν μεταξύ £3 εκ. και £6 εκ. Κρίνεται ότι τα ποσά αυτά είναι χαμηλά, σε σχέση με το ολικό ύψος της αξίας της ακίνητης ιδιοκτησίας κατά την 1.1.80, η οποία υπολογίστηκε σε £7 δισεκατομμύρια. Ο αριθμός των ιδιοκτητών που δεν φορολογήθηκαν ακόμη είναι άγνωστος και εγείρεται θέμα κρατικής ευθύνης για μη έγκαιρη φορολόγηση, γιατί η φορολόγηση ενός ιδιοκτήτη για 15 ή περισσότερα συναπτά έτη θα παρουσιάσει προβλήματα είσπραξης και, δυνατό, σε μερικές περιπτώσεις, να αποβεί καταστρεπτική για τους φορολογουμένους». Αξιοσημείωτο πάντως ιστορικό γεγονός ήταν η μείωση για 12 χρόνια των φορολογικών συντελεστών το 1990 ενόψει της 2ης επανεκτίμησης της ακίνητης περιουσίας το 1990 (το 2002 επανήλθαν στα επίπεδα προ του 1990), η οποία τελικά καθυστέρησε 24 χρόνια!

Φορολογία, δημόσια οικονομικά και στρεβλώσεις

Πάμε τώρα στα θεμελιώδη θέματα, με πρώτο το συνολικό ύψος του. Εν συντομία αναγνωρίζεται ότι το συνολικό ύψος της φορολογίας είναι συνυφασμένο με τις ανάγκες και αντοχές των δημοσίων οικονομικών, όπως δήλωσε προσφάτως ο (συν)αρμόδιος Υπουργός, αλλά όχι μόνο. Ο ετήσια επαναλαμβανόμενος φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας ως ποσοστό επί του ΑΕΠ είναι ένας κατάλληλος συγκριτικός δείκτης. Μία έκθεση του ΔΝΤ που δημοσιεύτηκε τον Οκτώβρη του 2013 καταγράφει ότι ο επαναλαμβανόμενος φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας σε μία σειρά υπό επισκόπηση χώρες αποδίδει κατά μέσο όρο 1,1% του ΑΕΠ στις χώρες με σχετικά υψηλό κατά κεφαλήν εισόδημα. Η Κύπρος κατατάσσεται στις χώρες με σχετικά υψηλό κατά κεφαλήν εισόδημα και συνεπώς ως τάξη μεγέθους ο επαναλαμβανόμενος φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας θα έπρεπε να συνεισφέρει 180 εκ. ευρώ ετήσια. Παρόμοια είναι και η κατάσταση σε ευρωπαϊκό επίπεδο. Σχετικό το πιο κάτω γράφημα!

Διάσπαρτη ανάπτυξη

Αφού καταλήξαμε ότι τα 120 εκ. ευρώ συνολικά ως ποσοστό του ΑΕΠ δεν είναι υπερβολικό ποσό, αλλά μάλλον ένα ποσό κάτω από το μέσο όρο των αναπτυγμένων χωρών -όπως είναι και η Κύπρος- ας αναλογιστούμε το φορολογικό «έγκλημα» που διαπραττόταν επί 20 τόσα έτη, όπου ο ετήσια επιβαλλόμενος φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας ήταν γύρω στα 10 εκατομμύρια ευρώ. Το ποιους βόλεψε αυτό και το αν συνείσφερε και αυτό στην καταστροφική «φούσκα των ακινήτων» το αφήνω στην κρίση σας, για σκοπούς οικονομίας χώρου.

Η στρέβλωση αυτή ασφαλώς είχε και πολεοδομικές και άλλες περιβαλλοντικές επιπτώσεις με χαρακτηριστικότερη την ύπαρξη επί δεκαετίες αναξιοποίητων μεγάλων τεμαχίων εντός ζωνών ανάπτυξης, σε κεντρικά σημεία. Αυτό με τη σειρά του οδήγησε στο καταστροφικό φαινόμενο της διάσπαρτης ανάπτυξης (urban sprawl) και σε αλυσιδωτές άμεσες (κεφαλαιουχικό κόστος υποδομών, κεφαλαιουχικό κόστος επέκτασης δικτύων κοινωφελών υπηρεσιών, κόστος συντήρησης κοκ) και έμμεσες (αδυναμία αξιοποίησης μέσων μαζικής μεταφοράς, μελλοντική αδυναμία παροχής φυσικού αερίου στα νοικοκυριά κοκ) αρνητικές επιπτώσεις στην οικονομία.

Αναλογικός ή προοδευτικός υπολογισμός

Πάμε στο δεύτερο θεμελιώδες θέμα. Τον τρόπο υπολογισμού του φόρου, δηλαδή κατά πόσο θα είναι αναλογικός ή προοδευτικός. Ή αλλιώς αν θα επιβάλλεται ανά ακίνητο ή ανά την αθροιστική περιουσία φυσικού ή νομικού προσώπου, αντίστοιχα. Ενα εθνικό φορολογικό σύστημα πρωτίστως οφείλει να έχει την επαρκή ικανότητα για αναδιανομή του πλούτου, γιατί ένα κράτος πρέπει να έχει τους πόρους να ασκεί κοινωνική πολιτική. Και για να είναι ικανό να το κάνει αυτό θα πρέπει κάποιοι φόροι να μην έχουν μόνο ανταποδοτικά χαρακτηριστικά. Οι φόροι κατανάλωσης προφανώς δεν το πετυχαίνουν αυτό. Δεδομένη είναι και η μη χρήση της δυνατότητας απαίτησης σε ετήσια βάση κεφαλαιουχικής κατάστασης από τους φορολογουμένους. Με αυτά τα δεδομένα ο φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας φαίνεται κατάλληλος για φορολόγηση του πλούτου, κάτι που σημαίνει ότι οφείλει να είναι προοδευτικός και επιβαλλόμενος ανά φυσικό ή νομικό πρόσωπο και όχι ανά τεμάχιο. Ακόμη και αυτό να μην ίσχυε θα πρέπει να υπογραμμιστεί ότι η ανάπτυξη της γης και η συνεπαγόμενη δημιουργία ιδιωτικού πλούτου απαιτεί και την επένδυση σημαντικών ποσών δημοσίου χρήματος για τη δημιουργία υποδομών, δρόμων και υπηρεσιών. Σημαντικό μέρος των δαπανών αυτών όφειλαν να καταβάλλουν οι ιδιοκτήτες γης, οι οποίοι επωφελούνταν έναντι αυτών που δεν κατείχαν γη. Τώρα όπως και να το δεις τα επί 30 χρόνια 10 εκ. ευρώ σε ετήσια βάση ήταν ένα αστείο ποσό σε σχέση με τις δημόσιες επενδύσεις που προέρχονταν και από τον μη έχοντα γη φορολογούμενο.

Συνεπώς, κατάλληλη φορολόγηση της ακίνητης ιδιοκτησίας σημαίνει και φορολογική δικαιοσύνη μεταξύ αυτών που δεν διαθέτουν, διαθέτουν ένα-δύο οικόπεδα ή διαθέτουν ολόκληρα εκτάρια γης!

Μια κουβέντα μόνο σχετικά με το δημοτικό φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας, αλλά και τα αποχετευτικά τέλη, είναι πως αυτά αποτελούν τέλη υπηρεσιών και όχι φορολογία επί της ακίνητης ιδιοκτησίας (και ας έχουν το όνομα). Αυτό συχνά συγχέεται γιατί ο υπολογισμός τους βασίζεται στην αξία του ακινήτου –κάτι το οποίο ομολογουμένως δεν έχει κανένα, μα κανένα απολύτως νόημα! Τόσο ο δημοτικός φόρος, όσο και τα αποχετευτικά τέλη, οφείλουν να έχουν ανταποδοτικό χαρακτήρα και να υπολογίζονται όχι βάσει της αξίας του ακινήτου, αλλά βάσει άλλων χαρακτηριστικών π.χ. εμβαδόν οικοπέδου, εμβαδόν κατοικίας, κατανάλωση νερού κοκ.

Πολιτικές «επιθυμίες» και μνημόνιο

Στο μεταξύ δεν μπορεί να μείνει ασχολίαστη η «πολιτική επιθυμία» για μείωση του συνολικού ποσού που θα εισπράττεται από τον ετήσια επαναλαμβανόμενο φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας, σε αντιδιαστολή του τι προνοεί το μνημόνιο. Στο μνημόνιο υπάρχει ρητή αναφορά για μελέτη (Q2 2015) που θα εξετάσει την αντικατάσταση εσόδων που επιβάλλονται κατά την αγοραπωλησία (μεταβιβαστικά, ίσως και ΦΠΑ) από επαναλαμβανόμενο φόρο κατοχής: «Immovable property tax reform. The study will report on the scope for shifting revenues from transaction fees and taxes to recurrent taxation». Αυτό οδηγεί στο συμπέρασμα ότι η τάση/κατεύθυνση είναι να αυξηθεί το συνολικό ποσό του επαναλαμβανόμενου φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας!

Στην έκθεση διαχειριστικού ελέγχου του Γενικού Ελεγκτή (1996) είχε καταγραφεί πως το ολικό ύψος της αξίας της ιδιωτικής ακίνητης ιδιοκτησίας κατά την 1.1.80, υπολογίστηκε σε 7 δισ. λίρες Κύπρου ή 12 δις ευρώ. Επειτα από 30 χρόνια με την επανεκτίμηση, η αξία της ιδιωτικής ακίνητης ιδιοκτησίας 17πλασιάστηκε, μέσω της δημιουργίας μίας υπεραξίας 188 δις ευρώ. Για να γίνει αυτό κατανοητό μιλάμε για 11 φορές το σημερινό ΑΕΠ της Δημοκρατίας. Ασφαλώς και μέρος της υπεραξίας αφορά νέα προστιθέμενη αξία υποδομών και κτιρίων. Από την άλλη όμως τις υποδομές πάλι ο φορολογούμενος (επί άλλης βάσης) τις πλήρωσε (το τέλος πολεοδομικής αναβάθμισης χάθηκε στις ελληνικές καλένδες). Αυτό για να έχουμε υπόψη μας αν τελικά είναι κερδισμένοι ή αδικημένοι οι μεγαλοϊδιοκτήτες στη νήσον από τις διαχρονικές φορολογικές, πολεοδομικές και άλλες κρατικές πολιτικές.

Και τέλος μία απάντηση στο προφανές ερώτημα «Μα υψηλό φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας, τώρα; Εν μέσω οικονομικής κρίσης; Αυτό δεν αντιτίθεται στην πολύτιμη και πολυπόθητη ανάπτυξη κοκ;». Ε… λοιπόν αντικίνητρο ανάπτυξης είναι η μη επιβολή κατάλληλου φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας, κυρίως σε αδρανούσα εντός ζωνών ανάπτυξης ακίνητη ιδιοκτησία! Και αυτό είναι τόσο αυτονόητο που θεωρώ ότι δεν χρειάζεται άλλη επεξήγηση. Στο κάτω-κάτω, αν θέλουμε να είμαστε σοβαροί, ας μελετήσουμε ένα στοχευμένο κίνητρο μη συνυπολογισμού για 15 χρόνια για σκοπούς φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας, της αξίας νέων κτιρίων που θα ανεγερθούν τα επόμενα 3 χρόνια.

Εν κατακλείδι δεν υπαινίσσομαι ότι έχω τις λύσεις, ούτε ότι οι βέλτιστες λύσεις είναι εύκολες, αλλά νομίζω πως είναι καιρός να γίνει ένας ειλικρινής, επιστημονικά τεκμηριωμένος και στοχευμένος σε δεδομένα διάλογος που να επιδιώκει την εξυπηρέτηση του δημοσίου συμφέροντος.

Χρίστος Μαξούλης, διπλωματούχος μηχανολόγος μηχανικός, MBA
*Οι απόψεις που καταγράφονται στο άρθρο είναι προσωπικές

 

Google News icon Aκολουθήστε μας στο Google News

Οι τελευταίες ειδήσεις από την Κύπρο και τον κόσμο και όλη η επικαιρότητα στο dialogos.com.cy