«Κόκκινα» δάνεια: Μια win-win προσέγγιση

Του Γιώργου Μωυσή*

 

Για λόγους που όλοι γνωρίζουµε, ένας µεγάλος αριθµός ξενοδοχείων έχει υψηλό και µη βιώσιµο δανεισµό και βρίσκεται σε µια δυστυχώς πολυετή φάση «αναµονής». Ατελείωτες νοµικές διαδικασίες, ελλιπείς συντηρήσεις υποδοµών, ανυπαρξία προώθησης, υποβάθµιση του ξενοδοχειακού προϊόντος, είναι ορισµένα από αυτά που συµβαίνουν καθηµερινά στα ξενοδοχεία σε «αναµονή».

Η µεγάλη πλειοψηφία των ξενοδοχείων στην Κύπρο είναι οικογενειακά, έχουν δηµιουργηθεί µε πολύ προσωπικό κόπο και µεράκι και το ακίνητο συνήθως είναι ένα ακόµη µέλος της οικογένειας. Σε πολλές περιπτώσεις αποτελεί και το µόνο αξιόλογο περιουσιακό στοιχείο της οικογένειας, ενώ φέρει πολύ µεγάλη συναισθηµατική αξία.

Από την άλλη, οι πιστωτές οφείλουν να έχουν τεχνοκρατική προσέγγιση και να προσπαθούν να επιδιώκουν το καλύτερο δυνατό αποτέλεσµα για τα δικά τους συµφέροντα.

Ο ανωτέρω συνδυασµός δηµιουργεί χάσµα εκτιµήσεων, οδηγεί σε τέλµα συζητήσεων και έπονται ενέργειες όπως πλειστηριασµοί, πώληση δανείων και όλα αυτά τα τόσο κοστοβόρα και παντελώς αντιπαραγωγικά.

Στα µάτια του ιδιοκτήτη ξενοδόχου, το ξενοδοχείο κάνει όσο του στοίχισε να το κατασκευάσει, στα µάτια του πιστωτή, το ξενοδοχείο αξίζει µε βάση τη λειτουργική κερδοφορία που αυτό διαµορφώνει. Ας δούµε ένα παράδειγµα: Ένα ξενοδοχείο έχει κοστίσει €17 εκ., έχει δάνεια €20 εκ. και διαµορφώνει λειτουργική κερδοφορία σε µιαν κανονική χρονιά €0,5 εκ. Ο ιδιοκτήτης βλέπει ότι έχει σχετικά λίγα δάνεια πάνω από την αξία του ακινήτου και ζητάει εύλογα χρόνο από τον πιστωτή, ενώ ο πιστωτής βλέπει ότι το ξενοδοχείο έχει δάνεια 40 φορές τη λειτουργική του κερδοφορία και το θεωρεί ως κόκκινο.

Ο ξενοδόχος, βλέποντας την αντίδραση του πιστωτή, φοβάται ότι θα χάσει το ξενοδοχείο, παύει να το προωθεί σωστά στην αγορά και να το συντηρεί και γενικά µπαίνει στον σπιράλ της απαξίωσης. Την ίδια στιγµή, ο πιστωτής αναθέτει σε σύµβουλο να εξερευνήσει τις εναλλακτικές επιλογές που υπάρχουν. Παράλληλα και τα δύο µέρη ετοιµάζονται για το νοµικό αγώνα που θα ακολουθήσει, ο οποίος συνήθως καταλήγει lose – lose, δηλαδή ο ξενοδόχος να χάσει το ακίνητο και ο πιστωτής να ανακτήσει πολύ µικρό µέρος των δανείων του. […]  Τελικά όλη αυτή η διαδικασία δεν προσφέρει κάτι σε κανένα, παρά µόνο απαξίωση αξιών και ζηµίες.

Τι θα µπορούσε να γίνει διαφορετικά; Ο ξενοδόχος και ο πιστωτής να αναζητήσουν από κοινού µια λύση που να εξυπηρετεί και τους δύο, δηλαδή µια win – win προσέγγιση.

Μια τέτοια λύση, η οποία έχει υλοποιηθεί σε αρκετές περιπτώσεις µε επιτυχία, είναι το ξενοδοχείο να ενοικιαστεί σε µια αξιόπιστη ξενοδοχειακή εταιρεία για ένα µακροπρόθεσµο χρονικό διάστηµα, π.χ. 10 έτη, µε εγγυηµένο µίσθωµα, η ιδιοκτησία να παραµένει στον ξενοδόχο και το ενοίκιο να διοχετεύεται στο σύνολο ή στο µεγαλύτερο µέρος του για την αποπληρωµή των δανείων.

Ο νέος ξενοδόχος που θα νοικιάσει το ξενοδοχείο µπορεί να έχει καλύτερες δυνατότητες και τεχνογνωσία από τον ιδιοκτήτη, διαφορετική -καλύτερη- τοποθέτηση στην αγορά και µέγεθος και υψηλότερες προσδοκίες λειτουργικής κερδοφορίας.

Στο παράδειγµά µας, το ξενοδοχείο θα µπορούσε να ενοικιαστεί για €1 εκ. το έτος για 10 έτη. Με το ενοίκιο του €1 εκ. ο σύµβουλος του πιστωτή µπορεί να υποστηρίξει ότι το βιώσιµο ύψος του δανεισµού από την πρώτη κιόλας ηµέρα είναι €15 εκ. Το αποτιµά δηλαδή πλέον ως εγγυηµένη ετήσια πρόσοδο και όχι ως θεωρητική µελλοντική κερδοφορία. Ο πιστωτής έχει ως εγγύηση το ξενοδοχειακό ακίνητο και ως εξασφαλισµένη ταµειακή ροή το ενοίκιο. Από την άλλη, ο ιδιοκτήτης του ξενοδοχείου δεν χάνει την περιουσία του, όπως θα συνέβαινε µε τον πλειστηριασµό και γνωρίζει ότι µέσα από την ετήσια καταβολή ενοικίου αυξάνει κάθε χρόνο η αξία αυτής, αφού σταδιακά αποπληρώνεται το δάνειο. Έτσι, στη λήξη της µίσθωσης, µετά από 10 έτη, αυτός ή τα παιδιά του θα έχουν ένα καλοδουλεµένο ξενοδοχείο µε µικρό και βιώσιµο ύψος δανεισµού ή ένα καλό ετήσιο εισόδηµα, αν επιλέξουν να συνεχίσουν τη µίσθωση.

Αυτή είναι στην πράξη µια συναινετική προσέγγιση ιδιοκτήτη – πιστωτή, η οποία επιτρέπει την άµεση και win – win επίτευξη συµφωνίας σε περιπτώσεις «κόκκινων» δανείων, προστατεύει αξίες και περιουσίες και λειτουργεί προς όφελος της κυπριακής οικονοµίας, του κυπριακού τουρισµού και του τουριστικού προϊόντος.

* Hospitality and Tourism Director, Mansystems Business Consultant Ltd, μέλος ΣΕΣΕΚ

Ακολουθήστε το dialogos.com.cy, στο Google News

Οι τελευταίες ειδήσεις από την Κύπρο και τον κόσμο και όλη η επικαιρότητα στο dialogos.com.cy.