Του Γιώργου Μουσκίδη*
Η σύγχρονη βιβλιογραφία στοιχειοθετεί ότι µια από τις µεγαλύτερες κοινωνικο-οικονοµικές και περιβαλλοντικές προκλήσεις που αντιµετωπίζει η Ευρώπη και ο πλανήτης είναι ο περιορισµός της εξάπλωσης των συνόρων πόλεων. […] Η πρακτική, όµως, για καταπολέµηση της εξάπλωσης (urban sprawl) προϋποθέτει διεθνή πρότυπα πολεοδοµικής πολιτικής και επένδυση σε υποδοµές, σε συνδυασµό µε τη φορολόγηση της εξάπλωσης, καθώς και ταυτόχρονη επιδότηση της αειφόρου ανάπτυξης.
Στο νέο νοµοσχέδιο ΦΠΑ πρώτης κατοικίας, µέσω κυρίως της προνοίας διαχωρισµού διαµερισµάτων και σπιτιών, σε συνδυασµό µε τη µη αναλογικότητα στην φορολόγηση διαµερισµάτων, επιτυγχάνεται ακριβώς το αντίθετο, δηλαδή επιδοτείται η εξάπλωση και φορολογείται η αειφόρος ανάπτυξη.
Για του λόγου το αληθές, ας εξετάσουµε δύο σενάρια µε βάση τη νέα νοµοθεσία:
Σενάριο πρώτο: H αγορά ενός διαµερίσµατος στην πόλη που αντιπροσωπεύει την αειφόρο ανάπτυξη.
Με την προτεινόµενη νοµοθεσία ΦΠΑ ένα νεαρό ζευγάρι µε παιδιά που θέλει να στεγαστεί σε διαµέρισµα 130 τ.µ. (3 υπνοδωµατίων) µέσα στην πόλη θα πληρώνει €390.000+ €74.100 ΦΠΑ (µε την προηγούµενη νοµοθεσία πλήρωνε €19.500 ΦΠΑ). Ακόµη, κάποιος που θέλει να στεγαστεί σε διαµέρισµα 1ος υπνοδωµατίου €200.000 (συµπεριλαµβανοµένης αξίας γης) πληρώνει 5% (ΦΠΑ €10.000) και αν πληρώσει €201.000 πληρώνεται 19% (€38.190 ΦΠΑ, διαµέρισµα 67 τ.µ.)
Σενάριο δεύτερο: H αγορά οικοπέδου και ανέγερση νεόδµητης κατοικίας εκτός πόλεως που αντιπροσωπεύει την εξάπλωση.
Εάν το ίδιο ζευγάρι αποφασίσει την αγορά οικοπέδου και ανέγερση οικίας για ιδιοκατοίκηση, τότε επιβαρύνεται µε 5% ΦΠΑ τόσο στην αγορά του οικοπέδου όσο και στο κόστος ανέγερσης µέχρι €350.000. Στις €350.000 δεν συµπεριλαµβάνεται το κόστος γης. Εποµένως, εάν για παράδειγµα το ζευγάρι αγοράσει το οικόπεδο €100.000 (€5.000 ΦΠΑ) και η ανέγερση στοιχίσει €350.000 (€17.500 ΦΠΑ), θα πληρώσει συνολικά €22.500 ΦΠΑ.
Εάν το κόστος ανέγερσης σπιτιού ξεπεράσει τις €350.000, τότε το σπίτι βάσει του νοµοσχέδιου επιβαρύνεται 19% ΦΠΑ στο όλο ποσό. Όµως δίνεται η δυνατότητα για οποιοδήποτε κόστος ξεπεράσει τις €350.000 όπως αυτό δηλωθεί για φορολογικούς σκοπούς σε βάθος χρόνου. Έτσι, νόµιµα θα πληρωθεί 5% ΦΠΑ µέχρι τις €350.000 και σε βάθος χρόνου 19% στο ποσό που ξεπερνά τις €350.000 (αναλογικότητα στη φορολογία). […]
Από τα δύο σενάρια πιο πάνω, γίνεται αντιληπτό ότι η νοµοθεσία εµφανέστατα επιδοτεί την εξάπλωση, αφού το κράτος στο πρώτο σενάριο για αγορά ενός διαµερίσµατος αξίας €390.000 πληρώνει €74.100 ΦΠΑ, ενώ στο δεύτερο σενάριο για την ανέγερση µιας κατοικίας συνολικού κόστους (γης και ανέγερσης) €450.000 πληρώνει µόνο €22.500 ΦΠΑ.
Η εµπειρία τα τελευταία χρόνια έδειξε ότι οι Κύπριοι εγκαταλείπουν µεν τις γερασµένες πολυκατοικίες µέσα στις πόλεις, αλλά επιστρέφουν στις νέες πολυκατοικίες υψηλής ποιότητας και αρχιτεκτονικού σχεδιασµού στις πόλεις (αειφορία). Το νοµοσχέδιο αποτρέπει αυτή την τάση.
Στα πιο πάνω σενάρια δεν συµπεριλαµβάνονται άλλα κόστη που συνοδεύουν την κάθε επιλογή, που διαχωρίζονται σε άµεσα και έµµεσα.
Άµεσα κόστη πολίτη:
Με την προτεινόµενη νοµοθεσία, αν µια οικογένεια επιλέξει να αγοράσει διαµέρισµα 3 υπνοδωµατίων στην πιο πάνω πολυκατοικία, η οποία θα της επιτρέπει εύκολη και γρήγορη πρόσβαση στην εργασία, ή στο σχολείο των παιδιών, ή στους παππούδες, θα τιµωρηθεί πληρώνοντας ΦΠΑ €74.100. ∆ιαφορετικά, θα αναγκαστεί να στεγαστεί σε σπίτι εκτός πόλης και να επιβαρύνεται το καθηµερινό κόστος χαµένου χρόνου λόγω της κυκλοφοριακής συµφόρησης, κόστος καυσίµων, κόστος συντήρησης οχήµατος κ.λπ. Να σηµειωθεί ότι σύµφωνα µε µελέτες, το κόστος της τροχαίας κίνησης που επιβαρύνεται ο Κύπριος φορολογούµενος λόγω εξάπλωσης ανέρχεται ετησίως σε δισεκατοµµύρια. Επιβαρύνεται ακόµα ο µικροεπιχειρηµατίας, αφού µε την εγκατάλειψη αστικών περιοχών εγκαταλείπονται/χρεοκοπούν τα καταστήµατα.
Έµµεσα κόστη πολίτη:
10 κατοικίες κατασκευασµένες σε οικόπεδα 550 τ.µ. θα σπαταλούσαν τουλάχιστον 10.000 τ.µ. γης (λαµβάνοντας υπόψη ανάγκες για δρόµους κ.λπ.). Με την πολιτική της µεµονωµένης κατοικίας θα ξοδευόταν πολλαπλάσια γη για 10 κατοικίες. 10 διαµερίσµατα 2 ή 3 υπνοδωµατίων θα µπορούσαν να τοποθετηθούν σε πολυκατοικία στην πολη (αειφόρος ανάπτυξη) µέσα σε οικόπεδο 595 τ.µ. Στην πολυκατοικία 10 διαµερισµάτων στην πόλη το κράτος είχε έσοδα €187.500 µε την προηγούµενη νοµοθεσία και δηµοσιονοµικό πλεόνασµα λόγω του ότι η πολυκατοικία τοποθετήθηκε σε υφιστάµενες υποδοµές. Με τη νέα νοµοθεσία και τη χρέωση ΦΠΑ €741.000 αποτρέπουµε µια τέτοια πολυκατοικία στην πόλη. Αντίθετα, ωθούµε την κατασκευή 10 σπιτιών µακριά από την πόλη µε τα έσοδα ΦΠΑ του κράτους να περιορίζονται σε €175.000, ενώ τα άµεσα έξοδα του κράτους σε νέες υποδοµές θα είναι πολλαπλάσια, επιβαρύνοντας τον πολίτη µε επιπλέον φορολογίες για την κατασκευή και τη συντήρησή τους.
Σήµερα οι τεχνητές επιφάνειες ανά κάτοικο στην Κύπρο λόγω εξάπλωσης ξεπερνούν το τριπλάσιο του µέσου όρου στην Ευρώπη. Πρωταρχικός στόχος των πολεοδοµικών σχεδίων παγκοσµίως αλλά και στην Ευρώπη (συµπεριλαµβανοµένων των κυπριακών τοπικών σχεδίων) είναι η ενθάρρυνση της αειφόρου ανάπτυξης και της αστικής κινητικότητας. Το προτεινόµενο νοµοσχέδιο µε τη σηµερινή µορφή του αντίκειται στις προτεραιότητες/στόχους της Πολιτείας. Για αυτόν το λόγο χρειάζεται ένα Cost benefit study, για να δούµε τις επιπτώσεις της νέας νοµοθεσίας στην οικονοµία, την κοινωνία και το περιβάλλον πριν καταλήξουµε στην τελική µορφή του. ∆ιαφορετικά, απλά θα φουσκώσουµε προσωρινά τις τιµές των νέων οικοπέδων. Όµως οι επιπτώσεις του προτεινόµενου νοµοσχεδίου θα είναι δυστυχώς µόνιµες.
* ∆ιευθυντής FOX Smart Estate Agency, πρόεδρος Κυπριακού Συνδέσµου Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ)
Aκολουθήστε μας στο Google News
