Ο τοµέας των ακινήτων στην Κύπρο και ο αντίκτυπος της ανόδου των επιτοκίων

Με ποιους τρόπους µπορεί να δώσει απαντήσεις στα προβλήµατα στέγης η κρατική στεγαστική πολιτική

 

Η άνοδος της τιµής των οικοδοµικών υλικών και οι συνεχείς αυξήσεις των επιτοκίων έχουν επιτείνει τη δυσκολία αγοράς κατοικίας για πολλούς Κυπρίους, αφού ήρθαν να προστεθούν στη µεγάλη αύξηση της τιµής αγοράς αλλά και των ενοικίων που παρατηρήθηκε τα προηγούµενα χρόνια, κυρίως λόγω του προγράµµατος των «χρυσών διαβατηρίων». ∆εν είναι τυχαία ,λοιπόν, η έντονη συζήτηση που αναπτύσσεται γύρω από διάφορες πτυχές του τοµέα ακινήτων.

Καταγράφουµε πιο κάτω τις απόψεις τριών ανθρώπων µε µεγάλη εµπειρία στον τοµέα. Του Παύλου Λοΐζου, CEO της Ask WiRE, του Γιώργου Μουσκίδη, διευθυντή της FOX Smart Estate Agency και πρόεδρου του Κυπριακού Συνδέσµου Ιδιοκτητών Ακινήτων και του Μαρίνου Κυναιγείρου, προέδρου του Συµβουλίου Εγγραφής Κτηµατοµεσιτών.

 

Μαρίνος Κυναιγείρου: Η άνοδος των επιτοκίων προκαλεί κραδασµούς στον τοµέα των ακινήτων 

Η σηµαντική αύξηση του κόστους δανεισµού, συνεπεία της ανόδου των δανειστικών επιτοκίων και του κόστους των κατασκευαστικών υλικών, επηρεάζει άµεσα τους σχεδιασµούς όσων σκέφτονται να κτίσουν ή να αγοράσουν σπίτια ή διαµερίσµατα. Πρόκειται για ένα φαινόµενο το οποίο έχει αρχίσει ήδη να δείχνει τα δόντια του στον τοµέα, καθώς πολλοί κάνουν δεύτερες σκέψεις. Φυσιολογικά η αµέσως επόµενη λύση για στέγαση όσων αποµακρύνονται από την αγορά κατοικίας είναι η ενοικίαση.

Βλέπουµε όµως, ταυτόχρονα, να ανατέλλει στον ορίζοντα του τοµέα των ακινήτων άλλος ένας µεγάλος κίνδυνος, ο οποίος επίσης σχετίζεται µε την άνοδο των επιτοκίων, αλλά αυτή τη φορά των καταθετικών. Και πού είναι το πρόβληµα, θα ρωτήσει κάποιος. Προφανώς και είναι φυσιολογικό και θεµιτό, πλην όµως αναµένεται ότι θα έχει επίσης αρνητικό αντίκτυπο στα ακίνητα. Το γεγονός ότι οι επενδυτές θα έχουν απόδοση από τα χρήµατά τους στην τράπεζα, θα τους αποθαρρύνει από του να επενδύσουν σε άλλους τοµείς, όπως των ακινήτων. Έτσι, ενδεχοµένως να δούµε µείωση του αριθµού πολυκατοικιών και συγκροτηµάτων κατοικιών που ανεγείρονται ή αποκτιούνται από επενδυτές για να διατεθούν προς ενοικίαση.

Εάν συνοψίσουµε τους κινδύνους για τα ακίνητα από την άνοδο των επιτοκίων, θα δούµε ότι δηµιουργούν δύο µεγάλα προβλήµατα. Το πρώτο είναι η στασιµότητα στην αγορά ακινήτων µε ό,τι αυτό συνεπάγεται για τους επαγγελµατίες του τοµέα και κατ’ επέκταση για τα έσοδα του κράτους. Το δεύτερο πρόβληµα έχει να κάνει µε τα ενοίκια. Όπως είχαµε εξηγήσει και στο παρελθόν, η αυξηµένη ζήτηση συµβάλλει στη µεγάλη άνοδο των ενοικίων. Χωρίς διάθεση για κινδυνολογία, επισηµαίνω τη µεγάλη πιθανότητα να επιδεινωθεί το πρόβληµα των υψηλών τιµών στα ενοίκια, δεδοµένου ότι ο κόσµος που δεν µπορεί να δανειστεί θα στραφεί στο ενοίκιο (αύξηση της ζήτησης) και οι έχοντες τα κεφάλαια να µην επενδύουν στα ακίνητα (µείωση της προσφοράς).

Και το «µπόνους»… Το ενδιαφέρον για ηµερήσια ενοικίαση ακινήτων επίσης αυξάνεται στην τουριστική Κύπρο, απορροφώντας έναν σηµαντικό αριθµό ακινήτων, τα οποία µοιραία αποσύρονται από τα διαθέσιµα προς ενοικίαση.

Ως Συµβούλιο Εγγραφής Κτηµατοµεσιτών είχαµε έγκαιρα επισηµάνει τους κινδύνους, οι οποίοι, εάν δεν αναχαιτισθούν, θα προκαλέσουν ζηµιά. Είναι σηµαντικό η νέα κυβέρνηση να εγκύψει στα θέµατα που αφορούν στην αγορά ακινήτων και ανάπτυξης γης για να αποτραπούν καταστάσεις, οι οποίες θα επιβαρύνουν το σύνολο της οικονοµίας. Είµαστε έτοιµοι, λοιπόν, να συµβάλουµε στην ενίσχυση της εµπιστοσύνης των επενδυτών και στην ενθάρρυνσή τους να διοχετεύσουν κεφάλαια στον τοµέα των ακινήτων και της ανάπτυξης γης. Έτσι θα αυξηθεί η προσφορά, θα υπάρχει ανταγωνισµός στην τιµολόγηση, θα δηµιουργηθούν νέες θέσεις εργασίας αλλά και αυξηµένα κρατικά έσοδα.

 

 

 

Γιώργος Μουσκίδης: Τι αναµένουµε µέσα στο 2023 για τα ακίνητα  

Η θετική πορεία στις πωλήσεις ακινήτων φαίνεται ότι θα συνεχιστεί ενισχυµένη και το 2023, µε σηµαντική την παρουσία ξένων αγοραστών, εντός και εκτός ΕΕ. Παράλληλα, υπάρχει δυναµική πορεία αύξησης των τιµών αγοράς και ενοικίων, κάτι που οφείλεται τόσο στην αυξηµένη ζήτηση όσο και στις συνεχιζόµενες ψηλές τιµές των κατασκευαστικών υλικών. […]

Εκτιµούµε ότι θα υπάρξει µείωση στη ζήτηση νέων αναπτύξεων, ιδιαίτερα των οικιστικών, λόγω της αύξησης των τιµών πώλησης. Αναµένεται ότι θα υπάρξει περαιτέρω αύξηση όταν ενσωµατωθεί στις τιµές πώλησης ολόκληρη η αύξηση των υλικών, η οποία τοποθετείται από 6 µέχρι 12%, αναλόγως της µεθοδολογίας. Στην αύξηση των τιµών πώλησης συµβάλλει, φυσικά και η αύξηση των επιτοκίων και η µείωση της χορηγίας του ΦΠΑ, λεπτοµέρειες της οποίας αναµένεται ότι θα ξεκαθαρίσουν σύντοµα.

Αναµένεται, επίσης, σύµφωνα µε όλες τις ενδείξεις, να συνεχιστεί η ανοδική πορεία µε τις πωλήσεις ακινήτων σε αλλοδαπούς. Να αναφέρουµε ότι τον τελευταίο χρόνο είχαµε 30% αύξηση στις πωλήσεις ακινήτων (κατατεθειµένα συµβόλαια στο Κτηµατολόγιο) από αλλοδαπούς. Να τονίσουµε ότι ενώ το 2022 οι ξένοι αγοραστές µοιράζονταν 50% µε 50%, σ’ ό,τι αφορά τους εντός και εκτός ΕΕ, τον περασµένο Γενάρη τρεις στους τέσσερις ήταν εκτός της ΕΕ.

Με πιο χαµηλούς ρυθµούς αναµένεται ότι οι τιµές των µεταχειρισµένων διαµερισµάτων θα ακολουθήσουν την πορεία των καινούργιων.

Μια άλλη πτυχή του τοµέα των ακινήτων είναι αυτή των ενοικίων. Η αύξηση στις τιµές των ενοικίων το 2022 ήταν πιο έντονη από την αύξηση των τιµών πωλήσεων. Οι φοιτητές επέστρεψαν στα πανεπιστήµια µετά την πανδηµία και αυξήθηκε ο αριθµός υψηλόµισθων ξένων εργαζοµένων, αφού λόγω των κινήτρων που έδωσε η Κύπρος πολλές ξένες εταιρείες δηµιούργησαν γραφείο στην πατρίδα µας.

Να υπογραµµίσουµε ότι το απόθεµα των ακινήτων για σκοπούς ενοικίασης, ιδιαίτερα των καινούργιων, είναι µικρό. Κατά συνέπεια, έστω και µε µια µικρή αύξηση της ζήτησης, η πίεση για αύξηση των ενοικίων είναι σηµαντική. Εκείνο που αναµένουµε για το 2023 είναι ότι τα ενοίκια θα σταθεροποιηθούν σ’ αυτά τα επίπεδα, εκτός και αν συνεχιστεί η ροή υψηλόµισθων ξένων εργαζόµενων.

Κάτι που πρέπει να τονίσουµε, που σίγουρα επηρεάζει και τις τιµές πώλησης και τις τιµές ενοικίασης, είναι ότι τα αποθέµατα των παλιών ενοικιαζόµενων διαµερισµάτων, λόγω του ενοικιοστασίου, συνεχίζουν να δηµιουργούν προβλήµατα, όπως είναι η γκετοποίηση, η ασφάλειά τους και φυσικά οι κακές συνθήκες διαβίωσης των ενοίκων σε αυτά. Τα τελευταία δεδοµένα είναι ένας επιπρόσθετος λόγος για να διορθώσουµε τα προβλήµατα που προκύπτουν από τους νόµους περί ενοικιοστασίου και κοινόκτητων οικοδοµών (κοινοχρήστων).

Σηµειώνουµε ότι τα δεδοµένα µπορεί να ανατραπούν ανά πάσα στιγµή, αφού οι διεθνείς οικονοµικές και πολιτικές συνθήκες είναι ασταθείς. Γι’ αυτό οι εκτιµήσεις πρέπει να ερµηνεύονται έχοντας υπόψη την πιθανότητα µεταβολής των σηµερινών δεδοµένων.

 

Παύλος Λοΐζου: Οι επιλογές της κυβέρνησης για τη στεγαστική πολιτική στην Κύπρο  

Το ζήτηµα της κυβερνητικής εµπλοκής στα θέµατα στέγασης είναι αµφιλεγόµενο. Ιστορικά, στην Κύπρο το θέµα της παροχής στέγασης προσεγγιζόταν µε πολύ ρηχό τρόπο: αύξηση της διαθέσιµης οικιστικής γης αλλάζοντας τις πολεοδοµικές ζώνες κάθε πέντε χρόνια, παραχώρηση γης σε άτοµα χαµηλής εισοδηµατικής τάξης για να χτίσουν το σπίτι τους ή/και ανέγερση σπιτιών και διαµερισµάτων σε κρατική γη και διάθεσή τους σε τιµή κόστους. […]

Ας εξερευνήσουµε τις διαθέσιµες για την κυβέρνηση επιλογές όσον αφορά την οικοδόµηση, την ιδιοκτησία, την ενοικίαση ή την πώληση προσιτών ή κοινωνικών κατοικιών.

Ανέγερση κατοικιών: Η κυβέρνηση µπορεί να χτίσει προσιτές ή κοινωνικές κατοικίες είτε µέσω άµεσης κατασκευής είτε µε την παροχή επιδοτήσεων σε ιδιώτες επιχειρηµατίες ανάπτυξης γης και εργολάβους. Η κατασκευή κατοικιών επιτρέπει στην κυβέρνηση να ελέγχει την ποιότητα και το σχεδιασµό των ακινήτων, διασφαλίζοντας ότι πληρούνται τα ελάχιστα πρότυπα ασφάλειας, ενεργειακής απόδοσης και προσβασιµότητας. Μπορεί επίσης να προσφέρει µια ευκαιρία για τοπική απασχόληση και οικονοµική ανάπτυξη. Αυτό σε µεγάλο βαθµό συνέβαινε µέχρι τώρα µέσω του Κυπριακού Οργανισµού Ανάπτυξης Γης (ΚΟΑΓ).

Ιδιόκτητες κατοικίες: Η κυβέρνηση µπορεί επίσης να επιλέξει να κατέχει κατοικίες, πράγµα που σηµαίνει ότι καθίσταται υπεύθυνη για τη διαχείριση και τη συντήρησή τους. Αυτή η προσέγγιση προσφέρει ασφάλεια στον ένοικο και επιτρέπει στην κυβέρνηση να ελέγχει το ύψος των ενοικίων. Ωστόσο η ιδιοκτησία ακινήτων απαιτεί σηµαντικές επενδύσεις σε συντήρηση και επισκευές. Αυτό είναι εν µέρει που συµβαίνει µε τους προσφυγικούς συνοικισµούς.

Ενοικίαση κατοικιών: Η κυβέρνηση µπορεί επίσης να επιλέξει να ενοικιάσει κατοικίες, είτε µέσω των συστηµάτων κοινωνικής στέγασης είτε µέσω προγραµµάτων αγοράς προς ενοικίαση. Οι κοινωνικές κατοικίες παρέχουν καταλύµατα µε χαµηλό κόστος ενοικίασης σε όσους αδυνατούν να αντέξουν οικονοµικά τα ενοίκια της αγοράς, ενώ τα προγράµµατα buy-to-let επιτρέπουν στην κυβέρνηση να παρέχει οικονοµικά προσιτά ενοικιαζόµενα ακίνητα σε άτοµα µεσαίου εισοδήµατος. Ωστόσο η ενοικίαση κατοικιών µπορεί να είναι λιγότερο ασφαλής από την ιδιοκτησία µε κίνδυνο αύξησης του ενοικίου ή και έξωση. Μια άλλη πτυχή της λύσης αυτής είναι η «υποθήκη προς ενοικίαση» που πρόκειται να εγκριθεί από την ΕΕ, ως η λύση για τα µη εξυπηρετούµενα στεγαστικά δάνεια τα οποία ανέρχονται στα 3 δισ. ευρώ.

Πώληση κατοικιών: Τέλος, η κυβέρνηση µπορεί να επιλέξει να διαθέσει στην αγορά κατοικίες, είτε µέσω της πώλησης κοινωνικών κατοικιών σε ενοικιαστές είτε µέσω της πώλησης ακινήτων σε ιδιώτες επενδυτές. Η πώληση µπορεί να δώσει ώθηση στα δηµόσια οικονοµικά, ωστόσο µπορεί να µειώσει τον έλεγχο της κυβέρνησης στο επίπεδο των ενοικίων και στην ποιότητα των παρεχόµενων κατοικιών.

Εν κατακλείδι, ο ρόλος της κυβέρνησης είναι να διασφαλίσει ότι όλοι έχουν πρόσβαση σε ασφαλή, οικονοµικά προσιτή και αξιοπρεπή στέγαση. Σε συνεργασία µε ιδιώτες εργολάβους, οργανωµένα σύνολα του κλάδου και ενοικιαστές, οι κυβερνήσεις µπορούν να παρέχουν µια σειρά από επιλογές στέγασης. Αυτό απαιτεί µακροπρόθεσµη δέσµευση στη στεγαστική πολιτική και επενδύσεις. Σηµαίνει επίσης ότι ορισµένοι θα χρειαστεί να πληρώσουν υψηλότερους φόρους ακίνητης περιουσίας, να καταχωρήσουν τα ενοίκια που λαµβάνουν και να ακολουθήσουν σωστά χρονοδιαγράµµατα συντήρησης. Πολιτικές τύπου «µόνο κίνητρα» δεν πρόκειται να επιλύσουν το ζήτηµα.