Του
Παύλου Λοΐζου*
Τα ακίνητα µπορούν να λάβουν πολλές µορφές, όπως ως χώροι επιχειρηµατικής δραστηριότητας, για τουριστικούς σκοπούς και ως µέσο αποθήκευσης πλούτου για µελλοντικές γενεές, για να αναφέρουµε µερικές από αυτές.
Σε ό,τι αφορά, όµως, τα οικιστικά ακίνητα, η ζήτηση διαµορφώνεται κυρίως µέσα από την αύξηση του πληθυσµού, τη σύνθεση/σχηµατισµό των νοικοκυριών, την απασχόληση και την αύξηση/µείωση των εισοδηµάτων. […] Η αυξανόµενη ζήτηση για οικιστικά ακίνητα και η περιορισµένη προσφορά έχουν ωθήσει προς τα πάνω τις τιµές πώλησης και τα ενοίκια, γεγονός που ενισχύθηκε περαιτέρω από τα χαµηλά επιτόκια κατά την τελευταία δεκαετία και τις κυβερνητικές επιδοτήσεις κατά τη διάρκεια της πανδηµίας. Το χαµηλό κόστος χρηµατοδότησης κατέστησε τη στέγαση προσιτή για πολλούς, κάτι που πλέον αντιστρέφεται στο σηµερινό περιβάλλον πληθωρισµού και υψηλών επιτοκίων.
Η ζήτηση για εµπορικά ακίνητα οφείλεται στην ισχυρή οικονοµία, την αύξηση της απασχόλησης και τις καταναλωτικές δαπάνες (που επηρεάζουν ιδιαίτερα το λιανικό εµπόριο). Η κυπριακή οικονοµία έχει αναπτυχθεί σηµαντικά µετά το τέλος της πανδηµίας (αύξηση του ΑΕΠ κατά 5,8% το 2022), ιδιαίτερα λόγω της ανάκαµψης του τουρισµού, της προσέλκυσης εταιρειών τεχνολογίας και της µετανάστευσης/πληθυσµιακής αύξησης.
Από την πλευρά της προσφοράς, υπήρξε ελάχιστη ανάπτυξη µεγάλων χώρων λιανικής πώλησης ή αποθηκών, ενώ η προσφορά γραφείων επικεντρώθηκε σε µια χούφτα έργα στη Λεµεσό και σε µικρότερο βαθµό στη Λευκωσία. Καθώς το πρότυπο χρήσης των γραφείων και οι δαπάνες λιανικής πώλησης έχουν αλλάξει, υπάρχουν προφανείς ενδείξεις πλεονάζουσας προσφοράς και περιορισµένης ζήτησης σε ολόκληρη την αγορά εµπορικών ακινήτων, π.χ. για γραφεία κατηγορίας Β’και Γ στη Λευκωσία, τα οποία εκκενώθηκαν από τράπεζες, δευτερεύουσες τοποθεσίες λιανικής πώλησης στην Πάφο και τη Λάρνακα, καθώς η κατανάλωση στη λιανική αγορά έχει µετατοπιστεί στα εµπορικά κέντρα κ.λπ.
Η κύρια αλλαγή κατά το τελευταίο έτος ήταν το κόστος χρηµατοδότησης για τους κατασκευαστές και τους επενδυτές και η βελτίωση της απόδοσης των εναλλακτικών επιλογών που είναι διαθέσιµες για τους επενδυτές. Ενώ οι εταιρείες που έρχονται στο νησί ή που επεκτείνουν τις δραστηριότητές τους έχουν σήµερα περιορισµένες επιλογές, οι επενδυτές είναι αδιάφοροι ως προς το πού και σε τι να επενδύσουν. Με τις υψηλότερες αποδόσεις που έχουν πλέον τα κρατικά και εταιρικά οµόλογα και το υψηλότερο κόστος χρηµατοδότησης για την απόκτηση ακινήτων, οι περισσότεροι επενδυτές απαιτούν υψηλότερες αποδόσεις από τα ακίνητα για να αντανακλούν αυτά τα υψηλότερα κόστη, καθώς και τις µεταβαλλόµενες συνήθειες στη χρήση γραφείων (λόγω της εργασίας από το σπίτι) και στο λιανικό εµπόριο (λόγω των ηλεκτρονικών αγορών). Αυτό αντικατοπτρίζεται ήδη στην απόδοση των εισηγµένων ευρωπαϊκών ιδιοκτησίας και διαχείρισης ακινήτων REITs (Real Estate Investment Trusts), των οποίων η αξία µειώθηκε κατά περίπου 43% κατά το τελευταίο έτος.
Συµπερασµατικά, οι αγορές οικιστικών και εµπορικών ακινήτων κινούνται προς αντίθετες κατευθύνσεις λόγω των διαφορών στη ζήτηση, την προσφορά και τους παράγοντες τιµολόγησης. Η αγορά κατοικιών παρουσιάζει αυξανόµενη ζήτηση και περιορισµένη προσφορά, γεγονός που οδηγεί σε αυξηµένες τιµές και ενοίκια. Αντίθετα, η εµπορική αγορά αντιµετωπίζει προκλήσεις λόγω των µεταβαλλόµενων προτύπων χρήσης γραφείων, της αλλαγής των σηµείων που γίνονται οι καταναλωτικές δαπάνες και των επιλογών χρηµατοδότησης.
Ενόψει του 2024, οι τιµές των οικιστικών ακινήτων και τα ενοίκια είναι απίθανο να µεταβληθούν σηµαντικά, αλλά η ζήτηση µπορεί να µειωθεί λόγω των υψηλότερων τιµών και του αυξηµένου κόστους χρηµατοδότησης. Τα τοπικά νοικοκυριά θα δυσκολευτούν να εισέλθουν στην αγορά κατοικίας. Στον εµπορικό τοµέα, η περιορισµένη προσφορά ακινήτων που είναι κατάλληλα για επενδυτές πιθανότατα θα µειωθεί, καθώς θα αναδύονται άλλες καλύτερες επενδυτικές ευκαιρίες σε άλλες χώρες και τοµείς. Αυτό θα έχει ως αποτέλεσµα αυξηµένη έλλειψη ρευστότητας, ιδίως εάν οι διεθνείς επενδυτές απαιτήσουν υψηλότερες αποδόσεις από τα εµπορικά ακίνητα.
* CEO της Ask WiRE
Aκολουθήστε μας στο Google News
