Περί ΦΠΑ των νέων οικιστικών µονάδων

  • Καθημερινή ενημέρωση

    Κάθε πρωί η επικαιρότητα στο inbox σου.


Τα κριτήρια πρέπει να είναι πολεοδοµικά ορθά και κοινωνικοοικονοµικά δίκαια

Σε σχέση µε τα σπίτια, δίνεται νόµιµα η δυνατότητα να µη δηλώνεται κατ’ ανάγκη το πραγµατικό κόστος που αναλογεί σε ένα σπίτι

Η κατασκευή πολυκατοικιών σε αστικοποιηµένες περιοχές είναι αειφόρος τρόπος ανάπτυξης

 

Οι αλλαγές στη νοµοθεσία περί ΦΠΑ στις νέες οικιστικές µονάδες είναι σηµαντικό να ανταποκρίνονται στις πραγµατικές ανάγκες των Κυπρίων και να µην επιδεινώνουν λάθη που έχουν γίνει στην πολεοδοµική ανάπτυξη της Κύπρου κατά το παρελθόν. Κατά την εκτίµησή µας, αυτό µπορεί να γίνει στη βάση δύο πυλώνων:

1) Της ενιαίας αντιµετώπισης διαµερισµάτων – σπιτιών

Η επιλογή του είδους της κατοικίας (διαµέρισµα ή σπίτι) είναι δικαίωµα των πολιτών και δεν µπορεί να καθορίζεται από το κράτος.

2) Της αναλογικότητας βάσει της αξίας αγοράς

Η επιβολή ΦΠΑ πρέπει να βασίζεται στην αναλογικότητα όπως ισχύει στο φόρο εισοδήµατος: π.χ. µε επιβολή ποσοστού 5% µέχρι €300.000 και 19% στο ποσό που υπερβαίνει τις €300.000.

Οι παραπάνω προτάσεις προκύπτουν µετά από ενδελεχή έρευνα της πραγµατικότητας της κυπριακής αγοράς και λαµβάνουν υπόψη σειρά κριτηρίων, πολλά από τα οποία δεν περιλαµβάνονται στη συζήτηση που έως σήµερα έχει διεξαχθεί, όπως η αρχή της ∆ιαφάνειας, η Αντικειµενικότητα, η αντιµετώπιση του Urban Sprawl, η ∆ικαιοσύνη, η Ελευθερία Επιλογής και τα διεθνή πρότυπα κοστολόγησης & λογιστικής:

Πλήγµα στην παραγωγικότητα

Η διαφορετική αντιµετώπιση διαµερισµάτων vs σπιτιών, η επιβολή ορίου σε τετραγωνικά µέτρα (τ.µ.) και αξίας ανά τ.µ., χωρίς περίσκεψη και µελέτη, θα δηµιουργήσουν σηµαντικά προβλήµατα.

Για παράδειγµα, σύµφωνα µε το νοµοσχέδιο που προωθείται για ψήφιση στη Βουλή, ένα νεαρό ζευγάρι θα επωφελείται µειωµένου ΦΠΑ αν θέλει να ζήσει σε σπίτι µεγέθους µέχρι 170 τ.µ. και σε διαµέρισµα µέχρι 90 τ.µ. Έτσι, σε µια εποχή που το κόστος των καυσίµων πολλαπλασιάζεται, µια οικογένεια δεν θα είναι επιλέξιµη για εφαρµογή µειωµένου ΦΠΑ σε περίπτωση που επιλέξει να αγοράσει ένα διαµέρισµα πέραν των 90 τ.µ. που θα της επιτρέπει εύκολη και γρήγορη πρόσβαση στην εργασία ή στο σχολείο των παιδιών. Αντίθετα, ωθείται στην αγορά σπιτιού στις παρυφές της πόλης, µε τον αντίκτυπο που αυτό συνεπάγεται, όπως το αυξηµένο κόστος, ο επιπλέον απαιτούµενος χρόνος, επιβάρυνση του περιβάλλοντος κ.λπ.

Μέσο ∆οµήσιµο Εµβαδό ∆ιαµερισµάτων

Τα στοιχεία που χρησιµοποιούνται για την εκτίµηση του Μέσου ∆οµήσιµου Εµβαδού θα πρέπει να αντιστοιχούν στην πραγµατικότητα των οικιστικών µονάδων που κατασκευάζονται / αγοράζονται ως πρώτη κατοικία. Η µεθοδολογία που έως τώρα ακολουθήθηκε είναι λανθασµένη, αφού στον υπολογισµό έχουν περιληφθεί µονάδες διαφορετικού σκοπού, όπως τα φοιτητικά διαµερίσµατα και οι εξοχικές κατοικίες. Αυτό έχει ως αποτέλεσµα να εµφανίζεται χαµηλότερος µέσος όρος τόσο σε τετραγωνικά όσο και σε αξίες, αφού π.χ. το φοιτητικό διαµέρισµα δεν εξυπηρετεί τη µόνιµη στέγαση µιας οικογένειας. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, ένα νιόπαντρο ζευγάρι που θέλει να ζήσει σε διαµέρισµα 130 τ.µ. (επιλογή που δεν µπορεί να θεωρηθεί ως πολυτελής διαβίωση) θα εξαιρείται από την επιβολή µειωµένου ΦΠΑ για κοινωνικούς σκοπούς. Είναι λοιπόν αναγκαία η συλλογή και επεξεργασία έγκυρων δεδοµένων που να ανταποκρίνονται στις συνεχώς µεταβαλλόµενες συνθήκες, συµπεριλαµβανόµενης της νυν αλλά και µελλοντικής πολιτικής ΦΠΑ.

∆ιάµεση τιµή διαµερισµάτων ανά τ.µ.

Η διάµεση τιµή ανά τ.µ. διαµερίσµατος ή η απόλυτη τιµή των €200.000 ανά διαµέρισµα είναι λανθασµένες πρακτικές, αφού απέχουν από την πραγµατικότητα. ∆ιαµέρισµα επιφάνειας 110 τ.µ., που βρίσκεται σε κεντρικές περιοχές µίας πόλης, συχνά ξεπερνά τις €300.000. Την πραγµατικότητα αυτή µπορούν να επιβεβαιώσουν οι εκτιµητές ακινήτων σε συνδυασµό µε επιµετρητές ποσοτήτων. Η προτεινόµενη εποµένως αξία αγοράς (αυτή των €200.000) δεν ανταποκρίνεται στο κατασκευαστικό κόστος -ιδίως µετά τις µεγάλες αυξήσεις στα οικοδοµικά υλικά, το κόστος γης, το επιπλέον κόστος που συνεπάγεται η κατασκευή βοηθητικών χώρων ως προϋπόθεση των πολεοδοµικών κανονισµών, η κατασκευή υπόγειων χώρων στάθµευσης κ.α.

Υπο-τιµολόγηση σπιτιών έναντι διαµερισµάτων

Ο αγοραστής διαµερίσµατος αγοράζοντας µία µονάδα εντός µίας κοινόκτητης οικοδοµής αποδέχεται τα εγκεκριµένα σχέδια που συµφωνήθηκαν από το σύνολο των ιδιοκτητών του κτιρίου. Χάρη στη συνιδιοκτησία και για λόγους διαφάνειας, εφαρµόζονται διεθνή πρότυπά κοστολόγησης που περιλαµβάνουν αναλογικά το κόστος γης, αλλά και έξοδα όπως µελέτες κ.λπ. Σε σχέση µε τα σπίτια, όµως, διαφαίνεται ότι νόµιµα δίνεται η δυνατότητα να µην εφαρµόζονται διεθνή πρότυπα κοστολόγησης και να µη δηλώνεται κατ’ ανάγκη το πραγµατικό κόστος που αναλογεί σε ένα σπίτι.

Έτσι ο αγοραστής διαµερίσµατος θα δηλώνει την πραγµατική αξία αγοράς, αφού θα επιβαρύνεται το πραγµατικό κόστος, ενώ κάποιος που θα χτίσει µόνος του το σπίτι του, νόµιµα θα δηλώνει το κόστος/αξία αγοράς επιλεκτικά (π.χ. µέχρι €350.000, έτσι ώστε να επωφεληθεί µειωµένο ΦΠΑ).

Αξία αγοράς

Ο ορθός υπολογισµός της αξίας αγοράς προϋποθέτει τη χρήση διεθνών προτύπων λογιστικής/κοστολόγησης, βασισµένη σε συλλογή και επεξεργασία ορθών δεδοµένων για σειρά παραµέτρων όπως:

– το κατασκευαστικό κόστος ανά είδος ανάπτυξης (περιλαµβανοµένων και των βοηθητικών χώρων) σε συνδυασµό µε επιµέτρηση ποσοτήτων

– το κόστος απόκτησης της γης βασισµένο στην εκτιµηµένη αξία κτηµατολογίου 2021

– το κόστος των µελετών

– τις φορολογίες/τέλη στη φάση κατασκευής της οικοδοµής

– το εύλογο κέρδος της επιχείρησης.

Καθώς όµως το κόστος  γης σε αστικές περιοχές είναι σηµαντικά υψηλότερο σε σχέση µε εκείνο που αφορά πρώην αγροτική γη, αλλά και εξαιτίας του αυξηµένου κόστους κατασκευής στις πολυκατοικίες, δηµιουργείται στρέβλωση υπέρ της ανάπτυξης κατοικιών εκτός των πόλεων έναντι των πολυκατοικιών σε αστικοποιηµένες περιοχές.

Ελαστικότητα

Η αξία αγοράς, ιδιαίτερα σε µια περίοδο αυξηµένου πληθωρισµού, είναι µια µεταβλητή που δεν µπορεί να καθοριστεί επακριβώς, αφού επηρεάζεται από διαφορετικούς εξωγενείς παράγοντες. Ο καθορισµός συγκεκριµένης και ανελαστικής αξίας αγοράς οικιστικής µονάδας, όπως προτείνεται, αυξάνει το κίνητρο απόκρυψης της πραγµατικής αξίας αγοράς, δηλαδή υπο-τιµολόγησης της αξίας αγοράς π.χ. όχι υψηλότερη των €350.000, αναπτύσσοντας φαινόµενα φοροδιαφυγής.

∆ιαφάνεια / Γραφειοκρατία

Το σχέδιο που προτείνεται λαµβάνει υπόψη πολλές παράµετρους (ορισµένες εκ των οποίων είναι άνευ σηµασίας), συνυπολογίζει στοιχεία που, όπως ήδη αναφέρθηκε συχνά, είναι εσφαλµένα και εµπλέκει κρατικές υπηρεσίες που αδυνατούν να επικαιροποιούν συχνά τα στοιχεία τους. Η όλη διαδικασία εξελίσσεται σε πολύπλοκη, γραφειοκρατική και µη ξεκάθαρη για το ευρύ κοινό.

Συνταγµατικά δικαιώµατα

Η διαφορετική φορολόγηση των διαµερισµάτων έναντι των σπιτιών ενδεχοµένως παραβιάζει συνταγµατικά δικαιώµατα, αφού ο µειωµένος συντελεστής αλλάζει βάσει τετραγωνικών µέτρων εφόσον πρόκειται για διαµέρισµα ή σπίτι. Αυτό αποτελεί δυσµενή διάκριση σε βάρος πολίτων που θέλουν π.χ. να ζήσουν σε διαµέρισµα, αφού σε περίπτωση που κάνουν αυτή την επιλογή, επιβαρύνονται µε υψηλότερη φορολογία όταν το διαµέρισµα ξεπερνά το όριο των 90 τ.µ. ή τις €200.000.

Εξάπλωση

Η κατασκευή πολυκατοικιών σε αστικοποιηµένες περιοχές είναι αειφόρος τρόπος ανάπτυξης, αφού η αυξηµένη δόµηση σε αστικές περιοχές περιορίζει την εξάπλωση. Είναι γι’ αυτόν το λόγο που πρωταρχικός στόχος του πολεοδοµικού σχεδιασµού είναι ο περιορισµός της εξάπλωσης (Urban Sprawl).

Η εξάπλωση υπολογίζεται ότι στοιχίζει πέραν του δισεκατοµµυρίου ευρώ ετησίως στην Κύπρο. Σύµπτωµα της εξάπλωσης που παρατηρείται στις κυπριακές πόλεις  είναι το άνοιγµα νέων περιοχών και νέων οδικών δικτύων καταστρέφοντας το φυσικό περιβάλλον και δηµιουργώντας την ανάγκη νέων  υπηρεσιών (σκύβαλα, αστυνοµία, σχολεία, µεγαλύτερες γραµµές νερού, ηλεκτρισµού, αποχετευτικού κ.λπ.) αυξάνοντας το κόστος ζωής / λογαριασµών.

Ως συνέπεια, οι Κύπριοι έχουν εγκαταλείψει τις πόλεις, οι οποίες σε µεγάλο βαθµό έχουν µετατραπεί σε περιοχές στέγασης µεταναστευτικών πληθυσµών.

Έναντι του φαινοµένου αυτού, το κράτος θα πρέπει να ενθαρρύνει επένδυση σε αστικές υποδοµές που θα βελτιώσουν την ποιότητα ζωής εντός του αστικού ιστού, οι οποίες θα ενθαρρύνουν τη δηµιουργία οικιστικών έργων που θα βοηθήσουν την επιστροφή των Κυπρίων στις πόλεις. Το υπό συζήτηση πλαίσιο, µε την εύνοια προς τα αυτόνοµα σπίτια που το διέπει, κινείται στην ακριβώς αντίθετη κατεύθυνση, κάτι που αντίκειται στο όραµα του κράτους όπως εκφράζεται στα Τοπικά Σχέδια.

Κυπριακός Σύνδεσµος Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ)

Ακολουθήστε μας στο Google News.
Eιδήσεις από την Κύπρο και τον κόσμο, όλη η επικαιρότητα στο dialogos.com.cy.